土地增值稅法

[考情分析] 次重點章，分值在5分左右。

知識點1：土地增值稅基本原理

第一節(jié) 土地增值稅基本原理

一、土地增值稅概念：

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。

二、土地增值稅特點：

1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù);

2、征稅面比較廣;

3、實行超率累進稅率;

4、實行按次征收。

第二節(jié) 納稅義務人

土地增值稅的納稅義務人，是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人。

納稅人的特點：①不論法人與自然人;②不論經(jīng)濟性質(zhì);③不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人;④不論部門。都應成為土地增值稅的納稅人。

第三節(jié) 征稅范圍

一、征稅范圍： 1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

二、征稅范圍的界定

按以下三個標準來判斷是否屬應計征土地增值稅：

標準之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有

①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，征土地增值稅;

②轉(zhuǎn)讓集體所有制土地，應先在有關(guān)部門辦理(或補辦)土地使用或出讓手續(xù)，使之變?yōu)閲宜胁趴赊D(zhuǎn)讓，再納入土地增值稅的征稅范圍;

③自行轉(zhuǎn)讓集體土地是一種違法行為。

標準之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅(二級市場)，出讓土地使用權(quán)不征(一級市場);

土地使用權(quán)出讓：土地使用者在政府壟斷的土地一級市場通過支付土地出讓金，獲得一定年限的土地使用權(quán)的行為;

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者通過出讓形式取得土地使用權(quán)后，在土地二級市場將土地再轉(zhuǎn)讓的行為。

②未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也不征。

標準之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入，取得收入的征，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖變更但未取得收入的不征。

總之，無論是單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。

三、若干具體情況的判定

1、出售：

(1)出售國有土地使用權(quán);征稅

(2)取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售;征稅

(3)存量房地產(chǎn)買賣。

2、繼承、贈予：

(1)繼承不征稅(無收入);

(2)贈予：

a、屬公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人不征稅;

b、非公益性贈予征稅;

3、出租不征稅(無權(quán)屬轉(zhuǎn)移)：不征稅

4、房地產(chǎn)抵押：

(1)抵押期內(nèi)不征稅;

(2)抵押期滿：

a、償還債務本息收回房地產(chǎn)不征稅;

b、不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征收土地增值稅。

5、房地產(chǎn)交換：單位之間換房，征稅;個人之間互換自住房免征。

6、以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)不征稅;將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征稅。

7、合作建房建成后自用不征稅;建成后轉(zhuǎn)讓征稅。

8、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征稅。

9、代建房不征稅(無權(quán)屬轉(zhuǎn)移)：不征稅。

10、房地產(chǎn)重新評估不征(無權(quán)屬轉(zhuǎn)移、無收入)：不征稅。

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