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為了幫助您更好的學(xué)習(xí)注冊資產(chǎn)評估師考試，全面了解2011年注冊資產(chǎn)評估師考試的相關(guān)重點(diǎn)，我們特地為您匯編了注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)資料，希望對您有所幫助!!
第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
一、基本思路、適用范圍
| 基本思路 | 認(rèn)為生產(chǎn)成本與價(jià)格之間有著密切聯(lián)系，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)等于重置一宗與評估對象等效的房地產(chǎn)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用及相應(yīng)的利潤和稅金。 |
| 適用范圍 | 適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無法利用市場法、收益法等方法進(jìn)行評估。對于無收益又很少有交易案例的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館等比較適用。 由于土地與建筑物具有不同的經(jīng)濟(jì)特性，所以，房產(chǎn)價(jià)值評估與土地價(jià)值評估的成本法計(jì)算公式不同。 |
二、土地評估的成本法操作步驟
| 土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益 | |
| 1.計(jì)算開發(fā)土地取得費(fèi)用 | 土地取得費(fèi)用是為取得土地向原有土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況： （1）國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用 土地補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物補(bǔ)償費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) （2）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。 |
| 2.計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用 | （1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（三通一平、七通一平） （2）公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi) （3）小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) |
| 3.計(jì)算投資利息 | 土地取得費(fèi)的計(jì)息周期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期，土地開發(fā)費(fèi)若是平均投入的，計(jì)息期為開發(fā)期的一半加銷售期。 |
| 4.計(jì)算投資利潤和稅費(fèi) | 利潤計(jì)算的基數(shù)是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，也就是開發(fā)后土地的低價(jià)。 |
| 5.確定土地增值收益 | 土地增值收益主要是土地的用途改變或土地功能變化引起的 |
| 例題：屬于基礎(chǔ)設(shè)施中是“三通一平”的項(xiàng)目包括（ ）和平整地面。 A.通水 B.通油 C.通路 D.通訊 E.通電 答案是：ACE 例題：國家征用集體土地而支付給集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用包括（ ）。 A.土地補(bǔ)償費(fèi) B.拆遷費(fèi) C.安置補(bǔ)助費(fèi) D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi) E.青苗補(bǔ)償費(fèi) 答案：ACDE |
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三、成本法評估新建房地產(chǎn)的費(fèi)用
| 新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。 新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤 |
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| 土地取得費(fèi)用 | 1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等。 2.按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取的費(fèi)用。 3.土地取得費(fèi)包含土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金。 |
| 開發(fā)成本 | 1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 3.房屋建筑安裝工程費(fèi) 4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5.開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。 |
| 開發(fā)利潤 | 應(yīng)以開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤來確定 |
| 管理費(fèi)用 | |
| 投資利息 | 以土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本之和作為計(jì)算利息的基數(shù) |
| 銷售稅費(fèi) | 銷售費(fèi)用：廣告宣傳費(fèi)、委托銷售代理費(fèi) 銷售稅金及附加：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加 其它銷售費(fèi)用：印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi) |
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四、舊建筑物評估的成本法
| 運(yùn)用成本法評估舊建筑物的價(jià)值，應(yīng)以評估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。 建筑物的價(jià)值減損分為有形損耗和無形損耗，有形損耗 建筑物價(jià)值=重置成本一年貶值額×已使用年限 |
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| 直線折舊法 （定額法） |
年貶值額=（重置成本-殘值）/耐用年限 =重置成本*（1-殘值率）/耐用年限 耐用年限=建筑物已經(jīng)使用年限+尚可使用年限 |
| 成新折扣法 | 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度、功能損耗等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。 建筑物價(jià)值=重置成本×成新率 |
| 例題：對于建筑物的過剩功能，在評估時(shí)刻考慮按（ ）處理。 A.功能性貶值 B.建筑物增值 C.經(jīng)濟(jì)性貶值 D.經(jīng)濟(jì)性溢價(jià) 答案：A 例題：運(yùn)用成本法對房地產(chǎn)價(jià)格評估，其使用范圍主要是（ ）。 A.博物館 B.學(xué)校用地 C.公園用地 D.商業(yè)用地 答案：ABC |
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第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
一、假設(shè)開發(fā)法的基本思路、適用范圍、基本公式
| 基本思路 | 假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法、到算法、預(yù)期開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。該方法主要用于待開發(fā)土地價(jià)值的評估。 |
| 適用范圍 | 待開發(fā)土地的評估 對生地的評估 待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的評估 |
| 基本公式 | 地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+銷售費(fèi)用+利息+稅費(fèi)+利潤=預(yù)期樓價(jià) 地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤 |
| 例題：運(yùn)用剩余法評估房地產(chǎn)價(jià)格，其適用范圍主要是（ ）。 A.待開發(fā)土地 B.已開發(fā)建筑完成的土地 C.將生地開發(fā)為熟地 D.待拆遷改造的在開發(fā)土地 答案：ACD |
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二、操作步驟
| 調(diào)查房地產(chǎn)的基本情況 | |
| 確定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式 | |
| 預(yù)測房地產(chǎn)售價(jià) | 1.對于出售的房產(chǎn)—采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。 2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等——收益法 (1)先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益; (2)再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價(jià)。 |
| 估算各項(xiàng)成本費(fèi)用 | 1、估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用—建筑費(fèi) 2、估算專業(yè)費(fèi)用—通常按建筑費(fèi)的一定比例計(jì) 3、確定開發(fā)建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息 (1)利息的計(jì)算采用復(fù)利 (2)預(yù)付地價(jià)款的利息 已經(jīng)全部預(yù)付的地價(jià)款×【(1+利率)開發(fā)建設(shè)期-1】 (3)建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息 ①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入; ②期初一次性投入：全期計(jì)息; ③均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半; ④分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用期間; ⑤建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息。 4、估算稅金—一般以建成后房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算 5、估算租售費(fèi)用—包括中介代理費(fèi)、市場營銷費(fèi)、買賣手續(xù)費(fèi)等，一般以房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算 |
| 確定開發(fā)商的合理利潤 | 投資回報(bào)利潤率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。 |
| 估算待估對象價(jià)值 | |
| 例題：土地使用權(quán)評估的假設(shè)開發(fā)法中，計(jì)算利潤是基礎(chǔ)是（ ） A.地價(jià)+建筑費(fèi) B.地價(jià)+建筑費(fèi)+利息 C.地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+利息 D.地價(jià)+專業(yè)費(fèi)+建筑費(fèi) 答案是：D 例題：用剩余法評估地價(jià)時(shí)，預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價(jià)款按（ ）計(jì)算。 A.整個(gè)開發(fā)建設(shè)工期 B.開發(fā)建設(shè)工期的一半 C.整個(gè)空置期 D.空置期的一半 答案是：A 例題：被評估對象為一宗待開發(fā)的商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日其為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認(rèn)為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建筑面積為3000平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1900平方米。 評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料： ⑴將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入。 ⑵大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3000元，所需資金分2年投入，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入。 ⑶專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%。 ⑷預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達(dá)100%，3-5層（即寫字樓部分的1-3層）平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層每平米為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%。 ⑸管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1%，年貸款利率為5%，復(fù)利計(jì)息。 ⑹開發(fā)商要求的利潤為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開發(fā)費(fèi)用之和的25%。 ⑺房地產(chǎn)綜合資本化率為8%。 ⑻每年按365天考慮。 ⑼本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。 根據(jù)上述條件，試對該宗地的價(jià)值進(jìn)行評估（要求：評估結(jié)果保留兩位小數(shù)）。 解析： 1-2層建筑面積：3000*2=6000（平方米） 3-5層建筑面積：1900*3=5700（平方米） 6層以上建筑面積：5000*5-6000-0.57=13300（平方米） 年總收入= 0.6*2000+0.57*2*365*0.9+1.33*2.5*365*0.9=2666.75（萬元） 年總費(fèi)用=2666.75*（5%+17.5%）+2.5*3000*1.1*0.1%+2.5*3000*1%=683.27 年利潤=1983.48（萬元） 大廈價(jià)值=1983.48/8%*《1-1/（1+8%）37》=23355.83（萬元） 建筑費(fèi)用=3000*2.5=7500（萬元） 專業(yè)費(fèi)用=7500*10%=750萬元 開發(fā)商利潤=（7500+750+500+地價(jià)）*25% 地價(jià)利息，按3年計(jì)算復(fù)利，土地開發(fā)費(fèi)利息2.5年算，建筑費(fèi)、轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)分階段投入，第一階段投入的60%，計(jì)息期為1.5年，第二階段投入的計(jì)息期為0.5年。 利息=0.1576*地價(jià)+522.2 地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤 求解得地價(jià)為8451.36 |
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