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3.土地評(píng)估的假設(shè)開發(fā)法(亦稱剩余法)

(1)基本思路：

評(píng)估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地上的開發(fā)后的房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及合理開發(fā)利潤(rùn)，從而估算待估土地價(jià)格的方法。

(2)適用范圍

①待開發(fā)土地的估價(jià)：

開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值減去建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等

②將生地開發(fā)成熟地的土地估價(jià)

開發(fā)完成的熟地價(jià)減去土地開發(fā)費(fèi)

③待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。這是的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)用

(3)基本公式為：

地價(jià)=樓價(jià)-(建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi))-租售費(fèi)用…….①

(建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi))：實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于房屋的建筑成本

式中，①樓價(jià)即土地開發(fā)建設(shè)后的價(jià)值，一般用市場(chǎng)法或者收益法(確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益、將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價(jià))獲得

②建筑費(fèi)用為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費(fèi)成本，可根據(jù)評(píng)估時(shí)同類建筑物工程預(yù)決算及相關(guān)數(shù)據(jù)求得;

③專業(yè)費(fèi)用是指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通?？梢园唇ㄖM(fèi)的一定比例計(jì)算，即

專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi) × i ( i為一定的百分率) ……………③

④利息是指全部預(yù)付資本的資金成本，全部預(yù)付資本包括地價(jià)。但是建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)可能分年度投入，利息計(jì)算公式為：

建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)期初一次性投入(n是建造期的長(zhǎng)度)

利息=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))×[( 1+r )n-1]…………………④1

建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)均勻投入：其建造期為開發(fā)期的一半

利息=地價(jià)×[( 1+r )n-1]+ (建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))×[( 1+r )n/2-1].④2

建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)分段均勻投入(例如：第一年投入30%，第二年投入70%)：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用期間

利息=地價(jià)×[( 1+r )2-1]+(建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))×30%×[( 1+r )1.5-1] +(建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)) ×70%×[( 1+r )0.5-1]……………④3

特別注意：建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息

⑤利潤(rùn)是指全部預(yù)付資本的機(jī)會(huì)成本，假設(shè)正常利潤(rùn)率為P’，則

利潤(rùn)=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))×P’ ……………………………⑤

⑥稅費(fèi)通過(guò)地價(jià)與稅率t的乘積計(jì)算，即

稅費(fèi)=地價(jià) × t ………………………………………⑥

⑦ 租售費(fèi)用通常可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)確定。

將公式③④⑤⑥代入公式①中，得一等式，可以從中解出地價(jià)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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