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2018資產(chǎn)評估師考點輔導：資產(chǎn)評估的原則

第二節(jié) 資產(chǎn)評估的原則

資產(chǎn)評估原則是規(guī)范資產(chǎn)評估行為和業(yè)務執(zhí)行的規(guī)則或標準。資產(chǎn)評估原則包 括工作原則和經(jīng)濟技術原則兩個層面。

一、資產(chǎn)評估工作原則

資產(chǎn)評估工作的性質(zhì)決定了資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員在開展資產(chǎn)評

估業(yè)務中應當堅持獨立、客觀、公正、科學等工作原則。

(一)獨立性原則

資產(chǎn)評估中的獨立性原則包含兩層含義：資產(chǎn)評估機構本身應該是一個獨 立的、不依附于他人的社會公正性中介組織(法人〉，與資產(chǎn)評估業(yè)務各當事人沒 有任何利益與利害關系?！?〉資產(chǎn)評估機構及其評估專業(yè)人員在開展業(yè)務過程中應 始終堅持獨立的第三方地位，評估工作不受委托人及外界的意圖及壓力的影響，進 行獨立公正的評估。

(二)客觀公正性原則

客觀公正性原則要求資產(chǎn)評估工作實事求是，尊重客觀實際。資產(chǎn)評估機構及 其評估專業(yè)人員在評估工作中必須以實際材料為基礎，以確鑿的事實和事物發(fā)展的 內(nèi)在規(guī)律為依據(jù)，以求實的態(tài)度為指針，實事求是地得出評估結(jié)論，而不可以以自 己的好惡或其他個人的情感進行評估。資產(chǎn)評估結(jié)論是評估專業(yè)人員認真調(diào)查研 究，通過合乎邏輯的分析、推理得出的具有客觀公正性的結(jié)論。

(三)科學性原則

科學性原則要求資產(chǎn)評估機構及其評估專業(yè)人員在評估工作中必須遵循科學的 評估標準，以科學的態(tài)度制訂評估方案，采用科學的評估方法進行資產(chǎn)評估。整個 評估工作必須把主觀評價與客觀測算、靜態(tài)分析與動態(tài)分析、定性分析與定量分析 有機結(jié)合起來，使評估工作做到科學合理、真實可信。

二、資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術原則

資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術原則，是指在開展資產(chǎn)評估業(yè)務過程中的一些技術規(guī)范和 業(yè)務準則，為資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務過程中的專業(yè)判斷提供技術 依據(jù)。

(一)供求原則

供求原則是經(jīng)濟學中關于供求關系影響商品價格原理的概括。假定在其他條件 不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管 商品價格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向帶有規(guī)律性。供求規(guī)律對 商品價格形成的作用同樣適用于資產(chǎn)價值的評估。資產(chǎn)評估專業(yè)人員在判斷資產(chǎn)價 值時應充分考慮和依據(jù)供求原則。

由于均衡價格是由需求和供給共同作用的結(jié)果，在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效 用是影響價格的兩個均等因素，所以資產(chǎn)評估既需要考慮資產(chǎn)的購建成本，又需要 考慮資產(chǎn)的效用。

(二)最高最佳使用原則

該原則依據(jù)價值理論原理，強調(diào)商品在交換時，應以最佳用途及利用方式實現(xiàn)其價值。

由于商品，特別是資產(chǎn)的使用受到市場條件的制約，因此最髙最佳用途的確 定，一般需要考慮以下幾個因素：

1.反映法律上許可的要求，必須考慮該項資產(chǎn)使用的法律限制;

2^確定該用途技術上是否可能，必須是市場參與者認為合理的用途;

3~確定該用途財務上的可行性，必須考慮在法律上允許且技術上可能的情況 下，使用該資產(chǎn)能否產(chǎn)生足夠的收益或現(xiàn)金流量，從而在補償使資產(chǎn)用于該用途所 發(fā)生的成本后，仍然能夠滿足市場參與者所要求的投資回報。

(三)替代原則

任何理性的投資者對具有相同效用的物品，必定選擇價格較低的;在價格相同 時，必定選擇效用較大的。替代原則即價格最低的同質(zhì)商品對其他同質(zhì)商品具有替 代性，即相同效能的資產(chǎn)，最低價格的資產(chǎn)需求最大。作為一種市場規(guī)律，在同一 市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應有大致相同的交換價格。如果具有相 同使用價值和質(zhì)量的商品，具有不同的交換價值或價格，買方會選擇價格較低的。 當然，作為賣方，如果可以將商品賣到更高的價格水平上，他會在較高的價位上出 售商品。正確運用替代原則是確保資產(chǎn)評估公正性的重要保證。

(四)預期收益原則

資產(chǎn)之所以有價值是因為它能夠為其擁有或控制者帶來未來經(jīng)濟利益。因此在 資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值不在于過去的生產(chǎn)成本或銷售價格，而是應當基于其 對未來收益的預期加以決定。因此它是資產(chǎn)評估專業(yè)人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基 本的依據(jù)。

(五)貢獻原則

根據(jù)經(jīng)濟學邊際收益原理，各生產(chǎn)要素價值的大小可依據(jù)其對總收益的貢獻來 衡量。從一定意義上來看，貢獻原則是預期收益原則在某種情況下的具體應用。它 主要是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)某一構成部分的價值，取決于它對所在資產(chǎn)組合或完整資 產(chǎn)整體價值的貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值的影響程度來確定。貢獻原則 主要適用于確定構成整體資產(chǎn)各組成要素資產(chǎn)的貢獻，或者當整體資產(chǎn)缺少該要素 資產(chǎn)將蒙受的損失。

(六)評估時點原則

資產(chǎn)評估具有動態(tài)性特點，資產(chǎn)的價值會隨著時間因素的變化而變化，因此必 須選取一個評估基準日。為了使資產(chǎn)評估得以操作，同時又能保證資產(chǎn)評估結(jié)果可 以被市場檢驗，在資產(chǎn)評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，這一時點就是 評估基準日。它為資產(chǎn)評估提供了一個時間基準。評估時點原則也是對交易假設和 公開市場假設的一個反映。市場是變化的，資產(chǎn)的價值會隨著市場條件的變化而不 斷改變。從理論上說，資產(chǎn)評估是對動態(tài)資產(chǎn)價格的現(xiàn)實靜態(tài)反映。這種反映越準 確，評估結(jié)果越科學。評估基準日為“特定的時間點”，評估師的價值意見為該時 點的價值意見，價值標準是該時間點適用的價值標準。

(七)外在性原則

交易至少是兩個當事人、兩種權利主體之間的事情。一方的行為可能要對另一 方造成損失或收益，這就是所謂的外在性。

資產(chǎn)評估中的外在性原則是指，“外在性”會對相關權利主體帶來自身因素之 外的額外收益或損失，從而影響資產(chǎn)的價值，對資產(chǎn)的交易價格產(chǎn)生直接的影響。 資產(chǎn)評估應該充分關注“外在性”給被評估資產(chǎn)帶來的損失或收益以及這種損失或 收益對資產(chǎn)價值的影響。

例如，在對房屋建筑物進行評估時一個重要的價格影響因素就是環(huán)境因素。 房屋周邊開發(fā)的程度、環(huán)境狀況等因素與房屋本身的所有權無關，但對房屋價格有 重要影響。有時環(huán)境因素影響的權重，甚至不亞于房屋本身的造價。環(huán)境因素對房 屋建筑物評估價值的影響實際上就是“外在性”對房屋建筑物價值影響的體現(xiàn)。優(yōu) 良的環(huán)境會對房屋使用功能產(chǎn)生溢出效應，增加房屋的轉(zhuǎn)讓價值或使用收益;惡劣 的環(huán)境則會對房屋使用功能產(chǎn)生波及效用，減損房屋的轉(zhuǎn)讓或持有價值。

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