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2018資產(chǎn)評(píng)估師考點(diǎn)輔導(dǎo)：資產(chǎn)評(píng)估的原則

第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原則

資產(chǎn)評(píng)估原則是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為和業(yè)務(wù)執(zhí)行的規(guī)則或標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)評(píng)估原則包 括工作原則和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則兩個(gè)層面。

一、資產(chǎn)評(píng)估工作原則

資產(chǎn)評(píng)估工作的性質(zhì)決定了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在開展資產(chǎn)評(píng)

估業(yè)務(wù)中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)等工作原則。

(一)獨(dú)立性原則

資產(chǎn)評(píng)估中的獨(dú)立性原則包含兩層含義：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)本身應(yīng)該是一個(gè)獨(dú) 立的、不依附于他人的社會(huì)公正性中介組織(法人〉，與資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)各當(dāng)事人沒 有任何利益與利害關(guān)系?！?〉資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員在開展業(yè)務(wù)過程中應(yīng) 始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三方地位，評(píng)估工作不受委托人及外界的意圖及壓力的影響，進(jìn) 行獨(dú)立公正的評(píng)估。

(二)客觀公正性原則

客觀公正性原則要求資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及 其評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)估工作中必須以實(shí)際材料為基礎(chǔ)，以確鑿的事實(shí)和事物發(fā)展的 內(nèi)在規(guī)律為依據(jù)，以求實(shí)的態(tài)度為指針，實(shí)事求是地得出評(píng)估結(jié)論，而不可以以自 己的好惡或其他個(gè)人的情感進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是評(píng)估專業(yè)人員認(rèn)真調(diào)查研 究，通過合乎邏輯的分析、推理得出的具有客觀公正性的結(jié)論。

(三)科學(xué)性原則

科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)估工作中必須遵循科學(xué)的 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制訂評(píng)估方案，采用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。整個(gè) 評(píng)估工作必須把主觀評(píng)價(jià)與客觀測(cè)算、靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析、定性分析與定量分析 有機(jī)結(jié)合起來，使評(píng)估工作做到科學(xué)合理、真實(shí)可信。

二、資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則

資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則，是指在開展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和 業(yè)務(wù)準(zhǔn)則，為資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中的專業(yè)判斷提供技術(shù) 依據(jù)。

(一)供求原則

供求原則是經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于供求關(guān)系影響商品價(jià)格原理的概括。假定在其他條件 不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增加而下降。盡管 商品價(jià)格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向帶有規(guī)律性。供求規(guī)律對(duì) 商品價(jià)格形成的作用同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在判斷資產(chǎn)價(jià) 值時(shí)應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則。

由于均衡價(jià)格是由需求和供給共同作用的結(jié)果，在均衡價(jià)格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效 用是影響價(jià)格的兩個(gè)均等因素，所以資產(chǎn)評(píng)估既需要考慮資產(chǎn)的購建成本，又需要 考慮資產(chǎn)的效用。

(二)最高最佳使用原則

該原則依據(jù)價(jià)值理論原理，強(qiáng)調(diào)商品在交換時(shí)，應(yīng)以最佳用途及利用方式實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。

由于商品，特別是資產(chǎn)的使用受到市場(chǎng)條件的制約，因此最髙最佳用途的確 定，一般需要考慮以下幾個(gè)因素：

1.反映法律上許可的要求，必須考慮該項(xiàng)資產(chǎn)使用的法律限制;

2^確定該用途技術(shù)上是否可能，必須是市場(chǎng)參與者認(rèn)為合理的用途;

3~確定該用途財(cái)務(wù)上的可行性，必須考慮在法律上允許且技術(shù)上可能的情況 下，使用該資產(chǎn)能否產(chǎn)生足夠的收益或現(xiàn)金流量，從而在補(bǔ)償使資產(chǎn)用于該用途所 發(fā)生的成本后，仍然能夠滿足市場(chǎng)參與者所要求的投資回報(bào)。

(三)替代原則

任何理性的投資者對(duì)具有相同效用的物品，必定選擇價(jià)格較低的;在價(jià)格相同 時(shí)，必定選擇效用較大的。替代原則即價(jià)格最低的同質(zhì)商品對(duì)其他同質(zhì)商品具有替 代性，即相同效能的資產(chǎn)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。作為一種市場(chǎng)規(guī)律，在同一 市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)格。如果具有相 同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，具有不同的交換價(jià)值或價(jià)格，買方會(huì)選擇價(jià)格較低的。 當(dāng)然，作為賣方，如果可以將商品賣到更高的價(jià)格水平上，他會(huì)在較高的價(jià)位上出 售商品。正確運(yùn)用替代原則是確保資產(chǎn)評(píng)估公正性的重要保證。

(四)預(yù)期收益原則

資產(chǎn)之所以有價(jià)值是因?yàn)樗軌驗(yàn)槠鋼碛谢蚩刂普邘砦磥斫?jīng)濟(jì)利益。因此在 資產(chǎn)評(píng)估過程中，資產(chǎn)的價(jià)值不在于過去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格，而是應(yīng)當(dāng)基于其 對(duì)未來收益的預(yù)期加以決定。因此它是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基 本的依據(jù)。

(五)貢獻(xiàn)原則

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際收益原理，各生產(chǎn)要素價(jià)值的大小可依據(jù)其對(duì)總收益的貢獻(xiàn)來 衡量。從一定意義上來看，貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則在某種情況下的具體應(yīng)用。它 主要是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)所在資產(chǎn)組合或完整資 產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值的影響程度來確定。貢獻(xiàn)原則 主要適用于確定構(gòu)成整體資產(chǎn)各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該要素 資產(chǎn)將蒙受的損失。

(六)評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則

資產(chǎn)評(píng)估具有動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間因素的變化而變化，因此必 須選取一個(gè)評(píng)估基準(zhǔn)日。為了使資產(chǎn)評(píng)估得以操作，同時(shí)又能保證資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果可 以被市場(chǎng)檢驗(yàn)，在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須假定市場(chǎng)條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，這一時(shí)點(diǎn)就是 評(píng)估基準(zhǔn)日。它為資產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則也是對(duì)交易假設(shè)和 公開市場(chǎng)假設(shè)的一個(gè)反映。市場(chǎng)是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)條件的變化而不 斷改變。從理論上說，資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)動(dòng)態(tài)資產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)實(shí)靜態(tài)反映。這種反映越準(zhǔn) 確，評(píng)估結(jié)果越科學(xué)。評(píng)估基準(zhǔn)日為“特定的時(shí)間點(diǎn)”，評(píng)估師的價(jià)值意見為該時(shí) 點(diǎn)的價(jià)值意見，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是該時(shí)間點(diǎn)適用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

(七)外在性原則

交易至少是兩個(gè)當(dāng)事人、兩種權(quán)利主體之間的事情。一方的行為可能要對(duì)另一 方造成損失或收益，這就是所謂的外在性。

資產(chǎn)評(píng)估中的外在性原則是指，“外在性”會(huì)對(duì)相關(guān)權(quán)利主體帶來自身因素之 外的額外收益或損失，從而影響資產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)資產(chǎn)的交易價(jià)格產(chǎn)生直接的影響。 資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)該充分關(guān)注“外在性”給被評(píng)估資產(chǎn)帶來的損失或收益以及這種損失或 收益對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。

例如，在對(duì)房屋建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)一個(gè)重要的價(jià)格影響因素就是環(huán)境因素。 房屋周邊開發(fā)的程度、環(huán)境狀況等因素與房屋本身的所有權(quán)無關(guān)，但對(duì)房屋價(jià)格有 重要影響。有時(shí)環(huán)境因素影響的權(quán)重，甚至不亞于房屋本身的造價(jià)。環(huán)境因素對(duì)房 屋建筑物評(píng)估價(jià)值的影響實(shí)際上就是“外在性”對(duì)房屋建筑物價(jià)值影響的體現(xiàn)。優(yōu) 良的環(huán)境會(huì)對(duì)房屋使用功能產(chǎn)生溢出效應(yīng)，增加房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)值或使用收益;惡劣 的環(huán)境則會(huì)對(duì)房屋使用功能產(chǎn)生波及效用，減損房屋的轉(zhuǎn)讓或持有價(jià)值。

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2018年資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)招生方案

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