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為了幫助您更好的學(xué)習(xí) 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 ，全面了解2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的相關(guān)重點(diǎn)，我們特地為您匯編了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您有所幫助!!

課程簡(jiǎn)介

各位學(xué)員，大家好歡迎大家來到環(huán)球職業(yè)教育在線，我是謝長(zhǎng)旺，很高興在這里跟大家一起學(xué)習(xí)資產(chǎn)評(píng)估課程。

一、題型分類與答題技巧

1、單選題(30個(gè)，每個(gè)1分，共30分)：概念類/計(jì)算類

2、多選題(10個(gè)，每個(gè)2分，共20分)：概念題

3、計(jì)算題(4-5個(gè)，50分)：

對(duì)于概念題確認(rèn)與排除并重，能確定的及早確定，能及早排除的盡早排除，對(duì)其它選項(xiàng)進(jìn)行分析;對(duì)于選擇題中的計(jì)算題，根據(jù)計(jì)算結(jié)果直接確認(rèn);對(duì)于綜合題中的計(jì)算題，需要對(duì)知識(shí)的綜合理解和運(yùn)用。

二、課程復(fù)習(xí)建議

1、60分及格，但考慮到保證概率，應(yīng)復(fù)習(xí)到75分以上水平，否則功敗垂成，明年從頭再來，非常不劃算，要下決心，爭(zhēng)取一年通過考試。考慮到鄰近考試時(shí)間的不確定性，應(yīng)及早入手。

2、本門考試的難度不大，考點(diǎn)集中，對(duì)于市場(chǎng)比較法(房地產(chǎn)評(píng)估)、成本法(機(jī)器設(shè)備評(píng)估)、收益法(可能用于評(píng)估各種資產(chǎn))應(yīng)重點(diǎn)掌握，并能熟練運(yùn)用。

3、對(duì)于選擇題中的概念題，大家可以不用再看書了，只要能認(rèn)真聽講義，應(yīng)該就沒有問題了，即使有一些遺漏，也不影響考試通過。這些問題的特點(diǎn)是，花時(shí)間多，收效小，難以把握重點(diǎn)。

4、對(duì)于綜合題，大家一定要閉卷完成，以檢驗(yàn)自己對(duì)知識(shí)的掌握程度。

5、有個(gè)小訣竅，Windows Media Player可以加速播放，第一遍可以正常聽，隨著熟悉程度增加，以后就可以加快速度聽，最多可以加快到2倍速度，可以用最少的時(shí)間聽最多的內(nèi)容。

三、本門課程講解安排

1、以應(yīng)試為目的，兼顧知識(shí)性，但主要是幫助大家用最少的時(shí)間通過考試。

2、圍繞例題講理論，理論與習(xí)題穿插講解，習(xí)題主要以歷年資產(chǎn)評(píng)估試題和《全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試綜合習(xí)題集》為主，就我通過資產(chǎn)評(píng)估師考試的經(jīng)驗(yàn)來說，不需要再做其它的試題。

第一章 總論

首先是關(guān)于考試大綱，考試大綱是指導(dǎo)我們考試非常重要的依據(jù)，考試大綱通常分掌握、熟悉、了解三部分。對(duì)于這三部分大家如果自己看書時(shí)需要適當(dāng)分配自己的精力，將主要精力擺在需要掌握、熟悉的內(nèi)容上。我在講課過程中對(duì)每一具體內(nèi)容會(huì)說明考試大綱要求的掌握程度，大家可以在書本上做上標(biāo)記，如果自己看書時(shí)，可以根據(jù)標(biāo)記選擇需要重點(diǎn)熟悉和掌握的內(nèi)容。

引言

首先，無(wú)論是否接觸過評(píng)估，但對(duì)大家對(duì)評(píng)估都不陌生。

當(dāng)我們購(gòu)物時(shí)我們對(duì)物品的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，此時(shí)實(shí)際上經(jīng)常采用了市場(chǎng)比較法，我們選擇了一些參照物，對(duì)可比的因素如品牌、品質(zhì)、容量等因素進(jìn)行比較;

我們買股票、買房主要是因?yàn)閷?duì)股票或房產(chǎn)將來能夠漲價(jià)的幅度有所預(yù)期，所考慮的主要是未來的收益，此時(shí)相當(dāng)于使用了收益法，股票、房產(chǎn)的價(jià)值在于未來收益，其實(shí)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)中所有資產(chǎn)的價(jià)值都在于未來收益，不能帶來未來經(jīng)濟(jì)收益的不能成為資產(chǎn);

當(dāng)我們?cè)诰W(wǎng)上出售自己的多余物品時(shí)，定價(jià)多采用成本法，這時(shí)我們會(huì)考慮我們的購(gòu)買成本，當(dāng)然我們也會(huì)根據(jù)新舊程度、物品功能、市場(chǎng)情況進(jìn)行一定的折價(jià)，一般用成本法估價(jià)時(shí)我們?cè)u(píng)估的價(jià)值是重置成本減去貶值，貶值又可分為實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。

本門課內(nèi)容的核心就是資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)比較法、成本法、收益法的理解與運(yùn)用。

第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)

一、資產(chǎn)評(píng)估定義(掌握)

資產(chǎn)評(píng)估：專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

評(píng)估要素

1評(píng)估主體從事資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)人員(主導(dǎo))

2評(píng)估客體被評(píng)估的資產(chǎn)(對(duì)象)

3評(píng)估依據(jù)法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)

4評(píng)估目的評(píng)估目的就是為什么進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估?進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估主要是資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)出售、企業(yè)合并、企業(yè)分立、企業(yè)清算、企業(yè)租賃、企業(yè)擔(dān)保等等這樣一些業(yè)務(wù)。有了資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，才有資產(chǎn)評(píng)估的需求。

當(dāng)然，不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果有不同的要求，不同資產(chǎn)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的作用也是不同。比方說企業(yè)清算業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果只能用于清算，而不適合用于企業(yè)公開市場(chǎng)上出售。

評(píng)估目的決定價(jià)值類型。與企業(yè)擔(dān)保這一資產(chǎn)業(yè)務(wù)評(píng)估所選擇的就應(yīng)該是擔(dān)保價(jià)值，與企業(yè)清算這一資產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的就應(yīng)該是清算價(jià)值。

5評(píng)估原則行為規(guī)范、行為準(zhǔn)則

6評(píng)估程序

7價(jià)值類型對(duì)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，即價(jià)值的本質(zhì)特征。

首先，我們明確不同的資產(chǎn)因?yàn)樵u(píng)估目的的不同、資產(chǎn)功能狀態(tài)上的差異、以及市場(chǎng)條件的不同，其評(píng)估價(jià)值肯定是不同的。(蘋果的價(jià)值，豐年、欠年，沙漠中)所以我們依據(jù)評(píng)估目的、市場(chǎng)條件等因素對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行不同的分類，這就是我們所說的價(jià)值類型。

評(píng)估目的(資產(chǎn)業(yè)務(wù))決定價(jià)值類型。比方企業(yè)要出售某一資產(chǎn)，評(píng)估時(shí)我們選擇的價(jià)值類型就應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)值，企業(yè)被法院清算，評(píng)估時(shí)我們選擇的價(jià)值就是清算價(jià)值。

價(jià)值類型對(duì)于對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性。

比方市場(chǎng)法中的參數(shù)如參照物，我們應(yīng)該選擇評(píng)估價(jià)值類型相同的參照物;收益法中的收益額、收益年限、資本化率我們也應(yīng)該根據(jù)所選擇的價(jià)值類型進(jìn)行適當(dāng)?shù)倪x擇，如價(jià)值類型是在用價(jià)值，那我們僅考慮單項(xiàng)資產(chǎn)用于本企業(yè)生產(chǎn)的收益。

8評(píng)估方法市場(chǎng)比較法、成本法、收益法

9評(píng)估假設(shè)假設(shè)是基于有限事實(shí)做出的推定，如果全部是事實(shí)就不需要假設(shè)了。經(jīng)濟(jì)學(xué)中有個(gè)“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)，這個(gè)假設(shè)就是對(duì)于人們?nèi)粘Ｐ袨榉治龅贸鋈嗽谧非蠼?jīng)濟(jì)利益的最大化，雖然不完全正確，但在絕大多數(shù)時(shí)候是合理。

假設(shè)成立是結(jié)果成立的前提，只有“經(jīng)紀(jì)人”假設(shè)成立，我們提高工資以增加工人工作積極性才得以成立。

同樣，評(píng)估假設(shè)是基于評(píng)估資產(chǎn)狀態(tài)的有限事實(shí)做出的合理推定，是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估前提條件的假定說明。

比方說估算持續(xù)使用假設(shè)，就是基于有限事實(shí)推定出該資產(chǎn)將繼續(xù)在本企業(yè)使用，這就是評(píng)估前提條件。評(píng)估假設(shè)成立是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果成立的條件，如果假設(shè)都不成立，結(jié)果肯定不成立。比方我們假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)使用，而資產(chǎn)實(shí)際是公開市場(chǎng)上出售，那我們的評(píng)估結(jié)果肯定不能成立。

常用的資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)有交易假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)、清算假設(shè)。

10評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值

資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估結(jié)果是資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值，以價(jià)格作為其表現(xiàn)形式，是特定買賣雙方對(duì)資產(chǎn)交換價(jià)值的認(rèn)可。而價(jià)格是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)，是資產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)方談判確定的。

二、資產(chǎn)及其基本特征、分類(掌握)

資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)更類似于經(jīng)濟(jì)學(xué)中資產(chǎn)的概念

資產(chǎn)的三大特征：特定權(quán)利主體擁有或控制、能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的、可以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源。

有些資產(chǎn)雖然我們沒有所有權(quán)，但考慮到實(shí)際控制，也可以按資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)，如融資租入的固定資產(chǎn)。

1按存在形態(tài)可分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)有實(shí)物形態(tài)

有形無(wú)實(shí)物形態(tài)的

無(wú)形(土地使用權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán))

2按構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分為單項(xiàng)資產(chǎn)和綜合資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)

單臺(tái)單件的資產(chǎn)整體資產(chǎn)

(企業(yè)、整體才能創(chuàng)造價(jià)值)

3按能否獨(dú)立存在分為可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)能獨(dú)立存在

可確指資產(chǎn)不能獨(dú)立存在

不可確指(商譽(yù))

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