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資產(chǎn)評估師考試建筑工程評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)講義：投資估算(1)

第八章　建設(shè)工程造價的確定

考試大綱要求：本章重點：(1)設(shè)計概算的內(nèi)容和分類。設(shè)計概算包括靜態(tài)和動態(tài)投資兩個部分，可分為單位工程概算、單項工程綜合概算和建設(shè)項目總概算三級。

(2)單位建筑工程概算編制方法。包括：概算定額法、概算指標法、類似工程預(yù)算法。

(3)施工圖預(yù)算的內(nèi)容和分類。施工圖預(yù)算包括：單位工程預(yù)算、單項工程預(yù)算和建設(shè)項目總預(yù)算。其中，單位工程預(yù)算又包括建筑工程預(yù)算和設(shè)備安裝工程預(yù)算。

(4)一般土建工程施工圖預(yù)算的編制程序和方法，包括：單價法、實物法、綜合單價法。

(5)工程量清單計價的內(nèi)容和方法，包括：工程量清單編制和工程量清單計價。

(6)工程量清單計價的步驟和程序。

本章熟悉：(1)單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法。包括：預(yù)算單價法、擴大單價法、設(shè)備價值百分比法和綜合噸位指標法。

(2)工程量清單統(tǒng)一格式。包括：封面、投標總價、工程項目總價表、單項工程費匯總表、單位工程費匯總表、分部分項工程量清單計價表、措施項目清單計價表、其他項目清單計價表、零星工作費表、分部分項工程量清單綜合單價分析表、措施項目費分析表、主要材料價格表。

本章了解：(1)投資估算的內(nèi)容和編制方法。建設(shè)項目投資估算的內(nèi)容包括：固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算兩部分。固定資產(chǎn)投資又分為靜態(tài)投資和動態(tài)投資兩部分。其中，靜態(tài)投資估算方法包括：資金周轉(zhuǎn)率法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、指標估算法。

(2)單項工程綜合概算的編制方法和建設(shè)項目總概算的組成。

(3)給排水、采暖、燃氣、電氣照明安裝工程施工圖預(yù)算的編制。包括：給排水、采暖、燃氣、電氣照明安裝工程施工圖預(yù)算的編制依據(jù)、工程構(gòu)成及劃分、施工圖預(yù)算的編制方法。

(4)《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》的相關(guān)內(nèi)容。

(5)工程量清單計價模式與定額計價模式異同。

(6)工程結(jié)算與竣工決算。

第一節(jié) 投資估算(了解)

一、投資估算內(nèi)容

1.建設(shè)項目的投資估算包括固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算兩部分。

2.固定資產(chǎn)投資分為：

動態(tài)部分：漲價預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅;

靜態(tài)部分：設(shè)備及工器具購置費、建筑安裝工程費、工程建設(shè)其他費、基本預(yù)備費。

3.流動資金是指生產(chǎn)經(jīng)營性項目投產(chǎn)后，用于購買原材料、燃料、支付工資及其他經(jīng)營費用等所需的周轉(zhuǎn)資金。

流動資金=流動資產(chǎn)—流動負債

二、投資估算的編制方法

(一)固定資產(chǎn)投資的估算方法

1.靜態(tài)投資部分

(1)資金周轉(zhuǎn)率法

先求已完工的類似工程的資金周轉(zhuǎn)率，再求擬建項目的投資額。

特點：方法簡便、計算速度快、精確度較低

可用于投資機會研究及項目建議書階段的投資估算。

(2)生產(chǎn)能力指數(shù)法(重點)

根據(jù)已建成項目的投資額或其設(shè)備投資額，估算同類而不同生產(chǎn)規(guī)模的項目投資或其設(shè)備投資。

此方法計算簡單、速度快;但要求類似工程的資料可靠，條件與擬建項目基本相同。否則誤差就會增大。

【例題】某擬建項目的生產(chǎn)能力比已建的同類項目的生產(chǎn)能力增加3倍。按生產(chǎn)能力指數(shù)法計算，擬建項目的投資額將增加( )倍。(已知n=0.6，f=1.1)

A.1.13 B.1.53

C.2.13 D.2.53

『正確答案』B

【例題(2008年真題)】該項目建筑面積3 000m 2，年產(chǎn)500萬噸。據(jù)調(diào)查，2006年建成的類似項目的年生產(chǎn)能力和設(shè)備工器具購置費分別為450萬噸和1200萬元。經(jīng)測算，生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)與綜合調(diào)整系數(shù)分別為0.5和1.1。

①采用生產(chǎn)能力指數(shù)法計算待估項目的設(shè)備工器具購置費。

『正確答案』1 200×(500/450)0.5×1.1=1391.40(萬元)

(3)比例估算法

(4)指標估算法

該法簡便易行，節(jié)約時間和費用。但由于項目相關(guān)數(shù)據(jù)的確定性較差，投資估算的精度較低。

2.動態(tài)投資部分

(1)漲價預(yù)備費

【例題】進行建設(shè)工程投資估算時，作為漲價預(yù)備費計算基數(shù)的是( )。

A.基本預(yù)備費 B.設(shè)備及工器具購置費用

C.工程建設(shè)其他費用 D.建設(shè)期貸款利息

『正確答案』B

『答案解析』漲價預(yù)備費以設(shè)備及工器具購置費和建筑安裝工程費用之和為計算基數(shù)。

【例題】某項目的設(shè)備、工器具購置費和建筑安裝工程費投資計劃為22310萬元，按本項目進度計劃，項目建設(shè)期為3年，3年的投資分年使用比例為第一年20%，第二年55%，第三年25%，建設(shè)期內(nèi)年平均價格變動率預(yù)測為6%，估計該項目建設(shè)期的漲價預(yù)備費。

『正確答案』第一年投資計劃用款額：

I1=22 310×20%=4 462(萬元)

第一年漲價預(yù)備費：

PF1=I1[(1+f)-1]=4 462×[(1+6%)-1]=267.72(萬元)

第二年投資計劃用款額：

I2=22 310×55%=12 270.5(萬元)

第二年漲價預(yù)備費：

PF2=I2[(1+f)2-1]=12 270.5×[(1+6%)2-1]=1 516.63(萬元)

第三年投資計劃用款額：

I3=22 310×25%=5 577.5(萬元)

第三年漲價預(yù)備費：

PF3=I3[(1+f)3-1]=5577.5×[(1+6%)3-1]=1 065.39(萬元)

所以，建設(shè)期的漲價預(yù)備費：

PF=267.72+1 516.63+1 065.39=2 849.74(萬元)

(2)建設(shè)期貸款利息

①一次性貸出的：復(fù)利計算公式

F=P×(1+i)n

貸款利息=F-P

②分年發(fā)放時：這只是一個估算，并沒有按銀行計利息的方式精確計算。

本年利息=(上年本利和+當年貸款/2)×年利率

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