一级做a爱片,色站综合,99偷拍视频精品一区二区,亚洲精品色无码AV

為了幫助您更好的學(xué)習(xí)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試，全面了解2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試的相關(guān)重點(diǎn)，我們特地為您匯編了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您有所幫助!!

綜合例題：

例題：某房地產(chǎn)公司與2002年11月以有償出讓的方式取得一塊土地50年的使用權(quán)，并與2004年11月在此土地上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為2000元/平方米，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑物重置價(jià)格為2500元/平方米。該建筑物占用土地面積為500平方米，建筑面積為900平方米。目前該建筑物用于出租，每月平均時(shí)候租金30000元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅每平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.2%，土地資本化率為7%，建筑物資本化率為8%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗土地2006年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。

解析：

(1)確定評(píng)估方法：收益法

(2)計(jì)算年總收益(是客觀收益而不是實(shí)際收益)

年總收益=50*12*900*(1-10%)=486000

(3)計(jì)算年總費(fèi)用

年管理費(fèi)=486000*3.5%=17010

年維修費(fèi)=2500*900*1.5%=33750

年稅金=20*900=18000

年保險(xiǎn)費(fèi)=2500*900*0.2%=4500

年總費(fèi)用=73260

(4)房地產(chǎn)凈收益=412740

(5)計(jì)算房屋年收益

房屋年綜合性貶值額=2500*900/48=46875

房屋重置價(jià)格=2500*900-46875*2=2156250

房屋年純收益=2156250*8%=172500

(6)計(jì)算土地年純收益

土地年收益=房地產(chǎn)年收益-房產(chǎn)年收益=240240

(7)計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格(剩余使用年限46年，年收益，資本化率)

評(píng)估值=3279280

第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、基本思路、適用范圍

二、操作步驟、因素修正、計(jì)算公式

收集交易資料		案例收集需要日積月累，案例太少，評(píng)估價(jià)值就不能滿足客觀、合理的要求
確定可比交易案例		針對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)的特點(diǎn)，選取符合條件的交易案例。若房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，所選取的交易案例不應(yīng)超過三年，若市場變化較快，交易案例不應(yīng)超過兩年。
因素修正	P=P'×A×B×C 評(píng)估價(jià)值=參照物價(jià)值*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
	交易情況修正	①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易。 ②交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。 ③買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。 ④其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。 ⑤特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。 考試中一般會(huì)給出交易情況修正系數(shù)，需要可比案例交易情況通過系數(shù)修正成正常情況 A=正常情況交易指數(shù)/可比案例交易情況指數(shù) 如兩個(gè)可比案例的交易情況指數(shù)分別為1%、-1%，此時(shí)僅考慮交易情況的評(píng)估值 評(píng)估值=案例1價(jià)值*100/101 評(píng)估值=案例2價(jià)值*100/99
	交易日期修正	定基價(jià)格指數(shù)、環(huán)比價(jià)格指數(shù) 考試中一般會(huì)給出環(huán)比物價(jià)指數(shù)或定基物價(jià)指數(shù)，需要將可變案例交易日期通過物價(jià)指數(shù)修正到評(píng)估基準(zhǔn)日 如兩個(gè)參照物成交時(shí)間分別是2007年底、2008年底，評(píng)估時(shí)間為2009年底，已知自2007年以來年底的價(jià)格指數(shù)分別為102、105、106，如僅考慮物價(jià)指數(shù)，（定基物價(jià)指數(shù)） 評(píng)估值=案例1價(jià)值*106/102 評(píng)估值=案例2價(jià)值*106/105 如兩個(gè)參照物成交時(shí)間分別是2007年底、2008年底，評(píng)估時(shí)間為2009年底，已知自2007年以來年底的價(jià)格指數(shù)分別比上一年上漲了10%，如僅考慮物價(jià)指數(shù)，（環(huán)比物價(jià)指數(shù)） 評(píng)估值=案例1價(jià)值*110%*110% 評(píng)估值=案例2價(jià)值*110%
	房地產(chǎn)狀況修正	考試中一般會(huì)給出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)，需要將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況修正到評(píng)估對(duì)象的狀況指數(shù) 如兩個(gè)參照物的房地產(chǎn)狀況指數(shù)分別為+2%、-2%（與評(píng)估對(duì)象比較），如僅考慮房地產(chǎn)狀況 評(píng)估值=案例1價(jià)值*100/102 評(píng)估值=案例2價(jià)值*100/98
	容積率修正	容積率修正，不是容積率的直接比較，因?yàn)榈貎r(jià)與容積率不是線性關(guān)系，我們需要確定容積率修正系數(shù)，容積率修正系數(shù)考試中會(huì)給出 經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×容積率修正系數(shù)之比 容積率 2（參照物） 2.1 2.3（評(píng)估對(duì)象） 2.5 修正系數(shù) 1.8 1.9 2.0 2.1 若僅考慮容積率： 評(píng)估價(jià)值=參照物價(jià)值*2.0/1.8
	土地使用年期修正	將等額年金折現(xiàn)的公式： 不同使用年期的修正也就是年金現(xiàn)值系數(shù)之比，   若參照物的壽命期更長，則使用年期修正系數(shù)小于1，若參照物壽命期比評(píng)估對(duì)象短，則使用年期修正系數(shù)大于1。
在計(jì)算修正額、修正系數(shù)時(shí)，請(qǐng)大家稍微多考慮一下，弄清楚分子、分母應(yīng)該是多少，然后將這些系數(shù)連乘，通過對(duì)參照物的修正得出評(píng)估對(duì)象的價(jià)格，然后對(duì)若干個(gè)評(píng)估計(jì)算結(jié)果，剔除掉異常參照物，采取加權(quán)評(píng)卷、算術(shù)平均的方式求取最終的評(píng)估結(jié)果。
例題：在運(yùn)用市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，通過交易日期修正，將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為（   ）的價(jià)格。 A.評(píng)估時(shí)間    B.評(píng)估基準(zhǔn)日    C.過去時(shí)點(diǎn)    D.未來時(shí)點(diǎn)    答案是：B 例題：市場比較法中的個(gè)別因素修正目的在于將可比交易實(shí)例價(jià)格轉(zhuǎn)化為（   ）價(jià)格。 A.評(píng)估基準(zhǔn)日   B.正常交易    C.待估對(duì)象自身情況下  D.類似地區(qū) 答案：C 例題：運(yùn)用市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，通過區(qū)域因素修正后，可將參照物價(jià)格修正為（  ）條件下的價(jià)格。 A、評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域  B、參照物所處區(qū)域   C、城市平均區(qū)域   D、參照物規(guī)劃區(qū)域 答案：A例題：有一待估宗地，剩余使用年限為40年，還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C、D、四宗土地交易實(shí)例，具體情況見下表。表中的交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是參照物與評(píng)估標(biāo)的相比較，以評(píng)估標(biāo)的為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。該城市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1.5-2之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地價(jià)比容積率為1.5時(shí)增加2%。該城市1998-2000年，每年地價(jià)指數(shù)上升1%。 宗地 成交價(jià) 交易時(shí)間 交易 情況 容積率 區(qū)域 因素 個(gè)別 因素 剩余 年限(年) 評(píng)估標(biāo)的 （元/平米） 2002年1月 0 1.7 0 0 40 A、 2200 2001年1月 -1% 1.6 0 -1% 38 B、 2400 2001年1月 0 1.8 +2% 0 40 C、 2300 2001年1月 0 1.7 0 0 39 D、 2100 2000年1月 -2% 1.6 0 -1% 38 要求：試根據(jù)上述條件評(píng)估該待估宗地2002年1月的價(jià)值。 解析： （1）建立容積率修正系數(shù)表 容積率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 修正系數(shù) 100 102 104 106 108 （2）案例修正計(jì)算 A：2200*（1+1%）*100/99*104/102*100/100*100/99*（年期修正系數(shù)）= B：2400*（1+1%）*100/100*104/106*100/102*100/100*（年期修正系數(shù)）= （3）評(píng)估結(jié)果

相關(guān)文章：

2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)講義匯總（一）

編輯推薦：

2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師報(bào)考指南

2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師模擬試題

2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書推薦

2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師歷年真題匯總

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁