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第五節(jié)、成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、成本法評估土地的基本公式

土地價值=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

其中，土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：一是國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用，包括土地補(bǔ)償費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費及安置補(bǔ)助費等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費用，這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。

二、成本法評估新建房地產(chǎn)的費用

新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、管理費用、投資利息和銷售稅費等。

新建房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤(5-20)

(一)土地取得費用

1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購買等。

2.按照土地的取得途徑不同，分別測算土地的取的費用。

3.土地取得費包含土地取得的手續(xù)費及稅金。

(二)開發(fā)成本

開發(fā)成本主要由五個方面構(gòu)成：

1.勘察設(shè)計和前期工程費

2.基礎(chǔ)設(shè)施費

3.房屋建筑安裝工程費

4.公共配套設(shè)施建設(shè)費

5.開發(fā)過程中的稅費及其他間接費用。

(三)開發(fā)利潤

(四)管理費用

(五)投資利息

土地取得費用和開發(fā)成本計算利息

(六)銷售稅費

三、運(yùn)用成本法評估舊建筑物的基本思路

運(yùn)用成本法評估舊建筑物的價值，應(yīng)以評估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。

建筑物價值=重置成本一年貶值額×已使用年限

計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、年數(shù)合計法、成新折扣法等。常用的計算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。

1、直線折舊法計算建筑物每年的貶值額為：(假設(shè)建筑物的價值損耗是均勻的)

式中：D——年貶值額;

C——建筑物的重新建造成本;

S——建筑物的凈殘值;

N——建筑物的耐用年限;(注意不能大于土地的尚可使用年限)

R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。

2、成新折扣法

根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度、功能損耗等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。

建筑物價值=重置成本×成新率

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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