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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《經(jīng)濟法》第六章 土地與房地產(chǎn)管理法律制度的知識點精講輔導(dǎo)，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!
第二節(jié) 房地產(chǎn)管理法律制度
一、房地產(chǎn)管理法概述
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)具有一般"物"的屬性，又稱不動產(chǎn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)用地管理
（一）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓制度
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概念
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1.國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。——直接出讓
2. 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。——先征后讓
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期限 （記憶）
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（1）居住用地70年；
（2）工業(yè)用地50年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（5）綜合或其他用地50年。
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方式
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（1）土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。
（2）商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標、拍賣方式；沒有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協(xié)議的方式。——相對要求
（3）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。——絕對要求
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合同
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（1）采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當事人應(yīng)當采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
（2）建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。——登記生效
（3）未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。
（4）建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準。
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（二）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)劃撥制度
1.定義：經(jīng)縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
【鏈接】出讓是有償方式。
2.確屬必需可由縣級以上人民政府依法批準劃撥的：（選擇題）
（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
【例題·單選題】（2008年）根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，（ ）用地的土地使用權(quán)確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。
A.工業(yè) B.娛樂
C.軍事 D.商品房建設(shè)
『正確答案』C
（三）城市房屋拆遷評估管理制度
1.國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。
2.房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的 房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。
3.拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)承擔(dān)。
4.估價機構(gòu)應(yīng)當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，提供整體估價報告和分戶估價報告。拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機構(gòu)評估。
三、房地產(chǎn)開發(fā)管理
1.按照合同約定開發(fā)（記憶）
超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期 滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；
滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；
但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
2.開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用
3.群體項目應(yīng)當綜合驗收
（1）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；
（2）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（3）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；
（4）拆遷安置方案的落實情況；
（5）物業(yè)管理的落實情況。
四、房地產(chǎn)交易管理
（一）房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定
1.房地產(chǎn)交易--轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃的方式
2.特點：
（1）房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離。--房隨地走，地隨房走，房地一體
（2）房地產(chǎn)交易價格管理：國家對房地產(chǎn)價格實行評估制度，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。
（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，辦理權(quán)屬登記。--不包括租賃
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件
