本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《經(jīng)濟法》第十二章 合同法律制度分論的知識點精講輔導，希望對您的復習有所幫助!!
第四節(jié) 租賃合同
一、租賃合同的概念和特征
1.租賃合同是轉讓財產(chǎn)使用權的合同。
2.租賃合同為雙務有償合同。
3.租賃合同在當事人之間既引起債權法律關系，又引起物權法律關系，導致承租人獲得物權性質(zhì)的租賃權和先買權。
（1）在租賃合同存續(xù)期間，出租方不得將該租賃物再出租給第三人，即對同一物只能設立一個租賃權；
【鏈接】物權法P125：同一物之上不得同時成立兩個內(nèi)容相互矛盾的物權
（2）出租人在租賃合同存續(xù)期間出售租賃物的行為不影響租賃合同的效力，承租人同買受人之間的租賃合同自買賣成交后繼續(xù)生效，即買賣不破除租賃。
【鏈接】物權法P126：在法律有明確規(guī)定的情況下，債權可以優(yōu)先于物權
二、租賃合同的形式和內(nèi)容
（一）租賃合同的形式
1.租賃期限在6個月以下的租賃合同，可以由當事人自由選擇合同的形式。--書面或口頭
2.只要租賃期限在6個月以上的租賃合同，都應當采用書面形式。
3.如果租賃期限在6個月以上的租賃合同沒有采用書面形式，不管當事人對租賃期限做了什么約定，在法律上均視為不定期租賃。--不書面，不會無效
（二）租賃合同的內(nèi)容
1.租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。
2.租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但續(xù)訂的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
3.租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。（新增）
三、租賃物的轉租
1.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，"承租人"應當賠償損失。
【注意】根據(jù)合同相對性理論，即使是第三人造成租賃物損失的，也應當由合同相對方承租人向出租人承擔賠償責任。
2.承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
【例題·單選題】甲租賃乙的汽車一輛，租期8個月，下列表述不正確的是（ ）。
A.該租賃合同應采用書面形式，未采用書面形式，視為不定期租賃
B.該汽車在正常使用下自然磨損，甲無須承擔損害賠償責任
C.在租賃期內(nèi)，汽車發(fā)生故障，需要維修，該費用由乙承擔
D.甲無需乙同意，可將汽車轉租給丙
『正確答案』D
『答案解析』甲只有在征得乙同意時方可轉租，否則即為違約，乙可以解除合同。
四、租賃合同當事人的權利和義務
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出租人
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權利
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收取租金、到期收回租賃物等。
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義務
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1.按約定交付租賃物的義務。
租賃物有從物的，出租人于交付租賃物時，應當同時交付從物。
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2.保持租賃物符合使用收益狀態(tài)的義務。
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3.租賃物維修的義務。出租人負擔必要的租賃物維修義務。出租人經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍未履行維修義務的，承租人可以自行維修，而維修費用由出租人負擔。因修理租賃物而影響承租人使用收益的，出租人應當相應減少租金或延長租期。在承租人未交付租金時，出租人可以行使同時履行抗辯權，拒絕履行其所負的維修義務。
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4.租賃物瑕疵擔保的義務。承租人在第三人主張權利時，應當及時通知出租人，以使出租人采取救濟措施。如承租人怠于通知致使出租人能夠救濟而未能及時救濟的，則出租人對承租人的損失不負賠償責任；相反，承租人應當賠償出租人因此所遭受的損害。
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5.租賃物風險承擔的義務
（1）因為可以歸責于出租人的事由，而導致租賃物部分或者全部毀損、滅失時，出租人應承擔損害賠償責任。
（2）如果因不可歸責于出租人的事由，而導致租賃物部分或者全部毀損、滅失，以至于不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
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6.通知義務。出租人出賣租賃房屋的，有義務在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。
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（責任編輯：中大編輯）
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