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資產評估師考試經濟法預習重點（53）

三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的概念、特征

1.概念：

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是指由專有部分所有權、共有權、共同管理權結合而成的一種“復合物權”。

業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

2.特征：

(1)權利的復合性

(2)專有所有權的主導性

①取得專有所有權即取得共有所有權和共同管理權;

②專有所有權的大小決定區(qū)分所有權人共有所有權和共同管理權的大小;

③只登記專有所有權，而共有所有權和共同管理權不需要單獨登記。

(3)一體性：不可分離，在轉讓、抵押、繼承時，應將三者同時進行。

(二)專有所有權

1.定義：專有所有權是指區(qū)分所有權人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權利。2.注意事項

(1)業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

(2)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。

(三)共有所有權

1.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

2.共有的部分：

(1)建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

(2)建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。

(3)建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

(4)建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

(5)建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。

(四)共同管理權

1.業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

2.業(yè)主共同決定的事項：(選擇題)

【例題·單選題】某小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。根據物權法律制度的規(guī)定，下列關于業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會表決通過標準的表述中，正確的是()。

A.經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主或占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意

B.經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意

C.經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主或占總人數(shù)超過1/2的業(yè)主同意

D.經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主且占總人數(shù)超過1/2的業(yè)主同意

『正確答案』D

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（責任編輯：中大編輯）

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