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第五章 土地使用權(quán)評估

土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。土地資產(chǎn)的價格類型　1、基準(zhǔn)地價2、標(biāo)定地價3、土地使用權(quán)出讓底4、轉(zhuǎn)讓價格5、出租價格6、其他價格(土地交易成交價格、抵押價格)

影響地產(chǎn)價格的因素1、行政因素2、社會因素3、經(jīng)濟因素4、其他一般因素

土地使用權(quán)評估的原則(一) 替代原則(二)最有效使用原則(三)變動原則(四)供需原則(五)貢獻原則

土地權(quán)屬的類型(一)土地所有權(quán)(二)劃撥土地使用權(quán)(三)出讓土地使用權(quán)(四)集體土地所有權(quán)土地權(quán)屬處置方式　1、出讓方式2、直接投資入股方式3、租賃方式

成本法評估的步驟　1、估算土地取得費。2、估算土地開發(fā)費。3、估算稅費?！?、估算利息。5、估算利潤。6、估算土地增值收益。7、估算土地使用權(quán)評估值

建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。

建筑物評估的特性(一)建筑物價值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(二)建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約(三)建筑物功能、用途及評估方法

建筑物評估時需考慮的因素1、物理因素 這是建筑物價格的決定因素。2、環(huán)境優(yōu)劣的影響外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價值的一個重要因素。3、經(jīng)濟地理因素 在我國政治經(jīng)濟文體發(fā)展極不平衡。4、新舊程度 土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。5、用途6、產(chǎn)權(quán)7、政策因素 國家經(jīng)濟政策每個時期都有一定的重點和方向。8、供需狀況9、其他因素 如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。建筑物評估的原則(一)替代原則(二)最有效使用原則(三)供需原則(四)房地合一原則

建筑物成本的構(gòu)成1、建筑安裝工程費2、前期費用3、其他費用4、間接費用5、合理利潤6、資金成本7、稅金

市場法評估建筑物的程序1、資料收集。2、選擇作比較的交易實例。3、交易行為的補正。4、交易日期的修正。5、區(qū)域因素的修正。

殘余估價法運用的方法原理是是首先得到房地合二為一的價值，減去土地的價值得到建筑物的價值，再細分在建筑物評估過程中，首先得到房地合二為一的收益，減去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通過一定的折現(xiàn)方式折現(xiàn)，確定建筑物質(zhì)的價格。

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（責(zé)任編輯：ldx）

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