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資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(28)

第五章　房地產(chǎn)評(píng)估

第一節(jié)　房地產(chǎn)評(píng)估概述

一、土地的特性

(一)土地的供給

1.自然供給

(1)含義：供給人類可利用的土地?cái)?shù)量。

(2)自然供給土地的5個(gè)條件。

2.經(jīng)濟(jì)供給

(1)含義

在自然供給范圍內(nèi)，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給的直接變化是指某種用途的土地?cái)?shù)量絕對(duì)面積的變化

土地的經(jīng)濟(jì)供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。

(2)特點(diǎn)

①土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。

②土地的經(jīng)濟(jì)供給會(huì)受人類社會(huì)活動(dòng)的影響。

(二)土地的特性(掌握)

1.土地的自然特性

(1)土地位置的固定性。

土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。

(2)土地效用的永續(xù)性

只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)。

(3)土地資源的不可再生性。

(4)土地質(zhì)量的差異性。

土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。

2.土地的經(jīng)濟(jì)特性

(1)土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性

土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。

(2)土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性

土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。

(3)土地效益的級(jí)差性。

土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性。

(4)土地利用的多方向性

一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途。

二、土地使用權(quán)

(一)土地所有權(quán)的歸屬

1.城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。

2.國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。

(二)土地使用權(quán)出讓(土地使用權(quán)首次交易)

1.土地使用權(quán)出讓含義

指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2.土地使用權(quán)出讓金相關(guān)規(guī)定

國(guó)有土地使用權(quán)可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)該依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予拆遷補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

3.國(guó)務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限(掌握)

(1)居住用地 70 年;

(2)工業(yè)用地 50 年;

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年;

(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年;

(5)綜合或者其他用地 50 年。

4.土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，除因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

非建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

(三)土地使用權(quán)二次交易

1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)的年限為剩余年限(原來(lái)規(guī)定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限)。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

2.土地使用權(quán)出租

指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時(shí)，土地使用權(quán)不得出租。

3.土地使用權(quán)抵押

其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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