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第三節(jié)、收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

一、基本思路：房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率

凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。注意是客觀凈收益，接近于會計中現(xiàn)金凈流量的概念。

二、適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價值評估。

三、凈收益=總收益-總費用。注：收益和費用指的是客觀收益和客觀費用，非評估對象的實際收益。也就是要剔除評估對象的個別因素。

確定收益時：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較;需預(yù)測市場走勢;需考慮收益的風險性和可實現(xiàn)性。

四、資本化率：

1、實質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風險呈正比例關(guān)系。

2、求取資本化率的方法：

①凈收益與售價比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率，通過在房地產(chǎn)市場中類似的交易實例，把成交價格作為房地產(chǎn)價值，然后結(jié)合凈收益，計算出資本化率。

② 安全利率加風險調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長期借款利率或國債利率;風險調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學統(tǒng)計的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強。

③ 各種投資收益率排序插入法

注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。教材P181;公式是根據(jù)5-1推出來的(房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率)。

五、計算公式

(一)評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值

房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率

房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用

房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金

(二)單獨評估土地的價值

1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租

土地價值=土地凈收益/土地資本化率

土地凈收益=土地總收益-土地總費用

土地總費用=管理費+維護費+稅金

2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值

(1)方法一(建筑物價值扣除法)

土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數(shù)

年貶值額

=(建筑物重置成本-殘值)/(耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短)

注意：①此公式的基本原理是2-36

②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短：

年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)內(nèi)全部收回。所以年貶值額的計算應(yīng)該使用土地可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)，而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。

當土地可使用期限(土地使用權(quán)尚余年限)大于建筑物的耐用年限時，采用耐用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。

(2)方法二(建筑物收益扣除法)

土地價值=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率

建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

(三)單獨評估建筑物的價值

1.建筑物價值=房地產(chǎn)價值-土地價值

2.建筑物價值=(房地產(chǎn)純收益-土地純收益)/建筑物資本化率

注意：公式(5-5)(5-6)(5-7)(5-8)(5-9)，計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價值，應(yīng)該使用公式(5-2)，而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限。

【例題5-4】教材P184，具有一定綜合性，其方法及解題思路經(jīng)常考。房產(chǎn)的現(xiàn)值=重置成本-貶值=收益法求出的折現(xiàn)值，其中，貶值按年限法確定的。

小結(jié)：房地產(chǎn)(房地合一)的的價值是由收益法計算出來的;建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費用中不包括折舊費用。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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