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資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎預習輔導(29)

三、房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權屬的總稱。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋的占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”同時，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價格，因此，在房地產(chǎn)評估中，通常評估房地產(chǎn)的整體價值。

房地產(chǎn)一般具有如下特性：(熟悉)

1.位置固定性。

2.供求區(qū)域性。

3.使用長期性。

4.投資大量性。

5.保值與增值性。

一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。

而從長期來看，土地的價值呈上升走勢。

(1)由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導致價格上漲。

(2)對土地的改良和城市基礎實施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導致土地增值。

6.投資風險性。

房地產(chǎn)使用的長期性和保值增值性使用之成為投資回報率較高的行業(yè)，同時房地產(chǎn)投資風險也比較在。主地產(chǎn)投資的風險主要來自三個方面：

(1)房地產(chǎn)無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。

(2)房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要 3-5 年的時間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。

(3)自然災害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預見的影響。

7.難以變現(xiàn)性。

由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣，可以迅速變現(xiàn)，其變現(xiàn)性較差。

8.政策限制性。

房地產(chǎn)市場受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生直接或間接的影響。

四、房地產(chǎn)評估的原則(掌握)

在進行房地產(chǎn)評估時，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻原則等，還應該遵循以下原則：

(一)合法原則

合法原則是指房地產(chǎn)評估應以評估對象的合法產(chǎn)權、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。

(二)最有效使用原則

評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，而是結合預期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價值。

五、房地產(chǎn)評估程序

第六步“綜合分析確定評估結果”中特別注意以下幾點：

1.所選用的資料是否適當;

2.評估原則的運用是否適當;

3.對資料分析是否準確，特別是對影響因素權重的賦值是否恰當。

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（責任編輯：中大編輯）

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