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2011年注冊資產評估師考試：土地與房地產管理制度

第二節(jié) 房地產管理法律制度

一、房地產管理法概述

房地產是房產和地產的統(tǒng)稱。從自然形態(tài)看，房產即房屋，是指供人們居住、工作或者其他用途的建筑物和構筑物，以及有關的附屬設施。地產即土地，是指用于建筑房屋的土地。從社會屬性看，房地產又有特定的含義，即指具有商品屬性的房產和地產。從法學角度分析，房地產具有一般“物”的屬性，又稱不動產，歷來是法律規(guī)范的重要對象。

房地產管理法，是調整城市規(guī)劃區(qū)內國有土地范圍內房地產權屬關系，以及房地產開發(fā)、交易和產權管理中發(fā)生的經濟關系的法律規(guī)范的總稱，其主要內容包括：國家對國有土地使用權出讓、劃撥和產權、產籍的管理，以及房地產開發(fā)及轉讓、租賃、抵押、評估的管理等方面的法律規(guī)范。

二、房地產開發(fā)用地管理

(一)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓制度(重點掌握)

隨著《物權法》的頒布，以前法律中所稱的“國有土地使用權”改稱為“建設用地使用權”。但《物權法》頒布前，有關的房地產法律、法規(guī)仍稱為國有土地使用權。因此，本章的國有土地使用權與建設用地使用權是作為一個詞來使用的，這涉及新法和舊法的銜接問題。

1.土地使用權出讓的概念。土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

2.土地使用權出讓的期限。按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途而確定。具體分為以下5種情況：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或其他用地50年。

3.土地使用權出讓的方式。土地使用權出讓，屬于我國房地產一級市場中的活動，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標、拍賣方式;沒有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協(xié)議的方式。

《物權法》第137條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓?！墩袠伺馁u掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(2002年4月3日國土資源部第四次部務會議通過，2007年9月21日國土資源部第三次部務會議修訂，自2007年11月1日施行)第四條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金，不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。出讓合同簽訂后，市、縣人民政府土地管理部門應當將協(xié)議出讓國有土地使用金向社會公布。

4.土地使用權出讓合同?！段餀喾ā返?38條規(guī)定，采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：當事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;土地用途;使用期限;出讓金等費用及其支付方式;解決爭議的方法。一般而言，土地使用權出讓合同，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。

建設用地使用權人應當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

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