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2.功能價值類比法

(1)生產(chǎn)能力比例法

數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：被評估資產(chǎn)評估價值/參照物成交價格=被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

所以：被評估資產(chǎn)評估價值

=參照物成交價格×被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力

(2)資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：

3.價格指數(shù)法(參見下面的內(nèi)容)

4.成新率因素(KP38頁，成新率價格調(diào)整法)

資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率

資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限/(資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限)

㈤直接比較法使用頻率高的方法(KP39-43頁)

方法一：市場售價類比法

1.分析影響參照物和評估對象價值不同的因素(主要因素有)：

⑴時間(交易日期)因素(KP36-37.40、98-100、175)

⑵容積率因素 (KP176頁)

⑶交易情況因素(KP40、175頁)

⑷土地使用年限因素(KP41.177頁)

⑸區(qū)域因素(KP41頁)

⑹個別因素(包含功能、實體特征和質(zhì)量等)(KP133頁實體狀態(tài)因素)

2.各個因素修正系數(shù)的確定：

在這方面，語言的理解不同就會導(dǎo)致對系數(shù)的計算結(jié)果的差異，下面歸納出一般的方法和技巧。大家考試以此為準(zhǔn)。

(1)時間因素(就是物價因素，實質(zhì)上這和成本法中的物價指數(shù)調(diào)整法基本相似)

注意：“平均每月或者每年價格上漲X%”和“每月或者每年價格上漲X%”兩種說法使得時間因素對調(diào)整因素的影響的不同

說法一：當(dāng)說明是“平均每月或者每年價格上漲X%”

評估對象的價值/參照物的價值=100(1+X%×n)/100

說法二：當(dāng)說明是“每月或者每年價格上漲X%”

評估對象的價值/參照物的價值=100(1+X%)^n/100

說法三：當(dāng)說明是“從參照物交易日到評估基準(zhǔn)日價格上漲X%”

評估對象的價值/參照物的價值=100(1+X%)/100

說法四：價格指數(shù)法告訴物價變化情況

①物價指數(shù)法的有關(guān)定義：

Ⅰ、定基物價指數(shù)：

是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價指數(shù)大于100%，表明物價上漲;物價指數(shù)在100%以下，表明物價下跌。例如某類設(shè)備的定基物價指數(shù)計算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計得到了第二列的該類設(shè)備的市價平均價格。實際運(yùn)用中往往省略百分號。表4-1

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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