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㈤收益法在不同評估對象中應(yīng)用的特別形式

1.企業(yè)整體評估與商譽的關(guān)系(KP293-296)

方法一：割差法

商譽=企業(yè)整體資產(chǎn)評估價值-企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)評估價值之和

方法二：超額收益法

超額收益=企業(yè)凈收益-按可確指資產(chǎn)及行業(yè)平均收益率計算的行業(yè)平均收益

然后將各年的超額收益折現(xiàn)。

2.房地產(chǎn)評估的收益法(KP166-167)

(1)評估房地合在一的房地產(chǎn)價值

房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率　(5-5)

房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用

房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金【不含折舊】

(2)由土地收益評估土地價值—--適用于空地出租

土地價值=土地凈收益/土地資本化率　(5-6)

土地凈收益=土地總收益-土地總費用

土地總費用=管理費+維護費+稅金等

(3)由房地產(chǎn)收益評估土地價值

方法一：(房地產(chǎn)價值扣減法)

土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值 (5-7)

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數(shù)

當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

=(建筑物重置成本-殘值)/耐用年限

【說明】住宅用地到期后自動續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。

當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

=(建筑物重置成本-殘值)/土地使用權(quán)尚余年限

【注意】①上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是61頁2-36

②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限(這兩個年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時候開始計算)中取短。

年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”

非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價值，不一定。如果有殘余價值，應(yīng)該予以考慮。

方法二：(建筑物收益扣除法)

土地價值=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率　(5-8)

建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

(4)單獨評估建筑物的價值

建筑物價值=(房地產(chǎn)純收益-土地純收益)/建筑物資本化率　(5-10)

特別注意：

⑴ 特別注意：這里公式(5-5)(5-6)(5-8)(5-10)，計算的都是無限年限的價值，而實際評估中基本上都是有限年限(n)的土地使用權(quán)價值等，應(yīng)該將上面的公式(5-5)(5-6)(5-8)(5-10)中的加下劃線的相應(yīng)的除以各自資本化率，改為(P/A,r,n)、(P/A,r1,n)、(P/A,r1,n)、(P/A,r2,n)

⑵房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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