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資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(34)

(三)資本化率的種類

1.綜合資本化率

(1)定義

將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率

(2)適用對象及凈收益的范圍內(nèi)涵

評估的是房地產(chǎn)整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

2.建筑物資本化率

(1)適用對象

建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值

(2)凈收益的范圍內(nèi)涵

采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。

3.土地資本化率

(1)適用對象

土地資本化率用于求取土地自身的價值

(2)凈收益的范圍內(nèi)涵

采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。

4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系

房地合一的凈收益=土地凈收益+建筑物凈收益

房地合一的凈收益

=房地合一的價值(L+B)×房地合一的年收益率(即綜合資本化率r)

土地凈收益=土地價值(L)×土地的年收益率(r1)

建筑物凈收益=建筑物價值(B)×建筑物的年收益率(r2)

(L+B)×r= L×r1+B×r2

很容易得到：

式中：r——綜合資本化率;

r1——土地資本化率;

r2——建筑物資本化率;

L——土地價值;

B——建筑物價值

明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率(還原率)就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，和我們在第二章講收益法的基本原理時講授的折現(xiàn)率實質(zhì)上是一樣的

五、計算公式

(一)評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值

房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率 　(5-5)

房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用

房地產(chǎn)總費用=管理費+維護費+保險費+稅金

(二)單獨評估土地的價值

1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租

土地價值=土地凈收益/土地資本化率 　(5-6)

土地凈收益=土地總收益-土地總費用

土地總費用=管理費+維護費+稅金

2.由房地產(chǎn)收益評估土地價值

(1)方法一(建筑物價值扣除法)

土地價值=房地產(chǎn)價值-建筑物現(xiàn)值 (5-7)

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價-年貶值額×已使用年數(shù)

當(dāng)耐用年限小于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

=(建筑物重置成本-殘值)/耐用年限

【說明】住宅用地到期后自動續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。

當(dāng)耐用年限大于土地使用權(quán)尚余年限，則年貶值額

=(建筑物重置成本-殘值)/土地使用權(quán)尚余年限

【注意】

①上述關(guān)于年貶值額的公式的基本原理是61頁2-36

②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限(這兩個年限都是從房屋建設(shè)結(jié)束開始投入使用的時候開始計算)中取短。年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”。

非住宅用地土地使用權(quán)收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價值，不一定。如果有殘余價值，應(yīng)該予以考慮

(2)方法二(建筑物收益扣除法)

土地價值=(房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益)/土地資本化率 　(5-8)

建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物資本化率

(三)單獨評估建筑物的價值

1.建筑物價值=房地產(chǎn)價值-土地價值 　(5-9)

2.建筑物價值=(房地產(chǎn)純收益-土地純收益)/建筑物資本化率 (5-10)

特別注意：

(1)這里公式(5-5)(5-6)(5-8)(5-10)，計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權(quán)價值，應(yīng)該使用公式(5-2)，而且土地的年限應(yīng)該是購買的土地使用權(quán)中尚可使用的剩余年限

(2)房地產(chǎn)的總費用不包括折舊費

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