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2011年注冊資產評估師考試：土地與房地產管理制度

四、建設用地管理制度

(一)建設用地的權屬關系

1.建設占用國有土地的權屬關系?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。土地占有單位和個人建設占用國有土地的，經國家規(guī)定的機關審批并辦理合法手續(xù)后，依法享有該幅土地的使用權，該幅土地的所有權依法歸國家享有。

2.建設占用集體土地的權屬關系。土地占用單位和個人建設占用集體所有的農業(yè)用地，如果屬于征收土地，經過國家規(guī)定的機關批準，用地一方必須依法支付土地補償費并辦理合法手續(xù)后，才享有該幅土地的使用權，該幅土地的所有權依法歸國家享有。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農村集體經濟組織、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)、農村村民住宅等建設占用集體所有的土地，經國家規(guī)定的機關依法審批，土地占用者取得合法手續(xù)后，土地占用者依法享有該幅土地的使用權，該幅土地的所有權依法歸集體組織享有。

(二)建設用地的審批程序(重點掌握)

《土地管理法》對建設占用農業(yè)用地的審批作了明確的規(guī)定：

1.《土地管理法》第44條規(guī)定，建設占用土地涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，為實施該規(guī)劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。除以上規(guī)定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。建設用地征收基本農田、征收基本農田以外的耕地超過35公頃、征收其他土地超過70公頃的，由國務院批準，征收上述范圍以外的其他土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

2.征收農業(yè)用地的，應當按照前述規(guī)定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批;經省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照有關規(guī)定另行辦理征地審批。

3.農村集體經濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)建設，需要使用土地的，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準;涉及占用農用地的，按照國家規(guī)定辦理審批手續(xù)。

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