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例題：在資產(chǎn)減值測試評估中，預(yù)測的資本性支出應(yīng)當(dāng)包括( )

A、維護(hù)性資本支出

B、完成在建工程和開發(fā)過程中的無形資產(chǎn)等的必要支出

C、資產(chǎn)改良資本性支出

D、與企業(yè)擴(kuò)張相關(guān)的資本性支出

答案：AB

三、資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

(一)投資性房地產(chǎn)與公允價值計量

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售，主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

會計準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足兩個條件：有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。

例題：投資性房地產(chǎn)主要包括( )

A、經(jīng)營中的建筑物

B、已出租的土地使用權(quán)

C、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

D、已出租的建筑物

答案：BCD

(二)投資性房地產(chǎn)評估中的評估對象

1、以經(jīng)營性租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物

2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不屬于此范圍。

3、某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

4、企業(yè)將建筑物出租，向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

5、自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。比如：企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。如果一個樓盤，一層出租給一家超市，其余樓層出售，在這種情況下，如果一層能夠單獨(dú)計量和出售，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性資產(chǎn)，其他作為開發(fā)產(chǎn)品(存貨)。

(三)投資性房地產(chǎn)的評估方法及評估參數(shù)

1、市場比較法：與第四章一樣，注意投資性房地產(chǎn)租約所帶來的影響。

2、直接資本化法：預(yù)期收益除以資本化率求取估價對象價值的方法P=A/R.

3、收益乘數(shù)法：收益乘數(shù)=價格/年收益，房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù);收益乘數(shù)包括毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘(含租金外其他收入)、有效毛收入乘數(shù)(扣除空置率和收租損失)和凈收益乘數(shù)

(1)當(dāng)采取月租金來求取股價對象價值時，應(yīng)采用通過價格除以月租金來求得毛租金乘數(shù);當(dāng)采用年租金來求取估價對象價值時，應(yīng)通過價格除以年租金來求取毛租金乘數(shù)。

(2)潛在毛收入乘數(shù)是假定房地產(chǎn)充分利用、無空置情況下的收入，包括了租金以外的收入。

(3)有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

(4)凈收益又稱凈運(yùn)營收益，是由有效毛收入扣除相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)營費(fèi)用后的得到的凈營運(yùn)收益歸屬于房地產(chǎn)的收入。

4、現(xiàn)金流折現(xiàn)法：同房地產(chǎn)評估的收益法。

5、租期及回收金額折現(xiàn)法：需考慮評估時租約其租金水平偏離市場實(shí)際情況。

四、資產(chǎn)評估在金融工具計量中的應(yīng)用

金融工具及其計量金融工具是指形成一個企業(yè)的金融資產(chǎn)，并形成其他單位的金融負(fù)債或權(quán)益工具的合同。包括金融資產(chǎn)、金融負(fù)債和權(quán)益工具。金融資產(chǎn)包括現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、貸款、股權(quán)投資、債權(quán)投資等;金融負(fù)債通常指應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付債券等。從發(fā)行方看，權(quán)益工具通常指企業(yè)發(fā)行的普通股、認(rèn)股權(quán)證等。

《會計準(zhǔn)則---金融工具的確認(rèn)和計量》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照公允價值計量，且不扣除將來處置該金融資產(chǎn)時可能發(fā)生的交易費(fèi)用。

金融工具評估中的評估對象

(掌握)金融工具可以分為基礎(chǔ)金融工具和衍生金融工具

1、基礎(chǔ)金融工具包括企業(yè)持有的現(xiàn)金、存放于金融機(jī)構(gòu)的款項、普通股以及代表在未來期間收取或支付金融資產(chǎn)的合同權(quán)利或義務(wù)等，如應(yīng)收款、應(yīng)付款，存出保證金和存入保證金等。

2、衍生金融工具是指金融工具確認(rèn)和計量準(zhǔn)則涉及的，具有下列特征的金融工具或其他合同：

(1)其價值隨著特定利率/金融價格/商品價格/匯率等變量的變化而變化。

(2)不要求初始凈投資或有求很少的初始凈投資。

(3)在未來某一日期結(jié)算，結(jié)算需要經(jīng)歷一段特定時間，包括遠(yuǎn)期合同/期貨合同/互換和期權(quán)等

例題：企業(yè)的客戶貸款、客戶存款、債券投資和應(yīng)付債券等屬于( )

A、財務(wù)金融工具

B、基礎(chǔ)金融工具

C、資本金融工具

D、衍生金融工具

答案：B

(三)金融工具的評估方法

存在活躍交易市場的金融工具，活躍市場中的報價應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價值;不存在活躍市場的金融工具采用合

1、權(quán)益工具的評估方法

權(quán)益工具，是指能證明擁有某個企業(yè)在扣除所有負(fù)債后的資產(chǎn)中的剩余權(quán)益的合同。從發(fā)行方看，權(quán)益工具通常指企業(yè)發(fā)行的普通股、在資本公積下核算的認(rèn)股權(quán)等。評估師可以根據(jù)實(shí)際情況分別采用收益法、市場法、成本法對權(quán)益工具的公允價值進(jìn)行評估。

2、 不含衍生工具的金融負(fù)債的評估方法

(1)固定利率金融負(fù)債的評估方法

固定利率金融負(fù)債的公允價值通常采用未來現(xiàn)金流折現(xiàn)法確定，即通過一個合適的折現(xiàn)率計算該金融負(fù)債預(yù)期的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。

通過金融負(fù)債合同內(nèi)的利息和本金條款，可以明確金融工具未來的現(xiàn)金流量。折現(xiàn)率可根據(jù)待估金融工具的合同條款和實(shí)質(zhì)特征，采用市場上其他金融工具的市場收益率作為折現(xiàn)率。

(2)浮動利率金融負(fù)債的評估方法

也是采用未來現(xiàn)金流折現(xiàn)法，在確定未來現(xiàn)金流時，浮動利率金融負(fù)債的合同條款往往只規(guī)定合同期內(nèi)的利息率隨著某些基礎(chǔ)金融變量(比如倫敦銀行同業(yè)拆解利率)的變化而變化，未來現(xiàn)金流無法準(zhǔn)確估計，因此，評估師應(yīng)對基礎(chǔ)金融變量的變化做出估計。

第三節(jié) 以財務(wù)報告為目的評估的評估報告

一、評估報告特點(diǎn)

以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估報告，特點(diǎn)主要體現(xiàn)在評估目的和價值類型上
評估目的	是為財務(wù)報告服務(wù)的，根據(jù)會計準(zhǔn)則的要求，對財務(wù)報告中的各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價值或特定價值進(jìn)行評估，評估目的不同導(dǎo)致評估報告的不同。
價值類型	以財務(wù)報告為目的的評估報告的價值類型是公允價值或特定價值，應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)得會計準(zhǔn)則計量屬性規(guī)定的條件。其他報告分市場價值類型和非市場價值類型。

二、評估報告的特別要求

評估程序或條件受到限制時的要求評估程序或條件受限時不得出具評估報告。而一般的評估報告經(jīng)協(xié)商可以出具，但評估報告中說明受限情況及其對評估結(jié)論的影響。主要原因在于會計計量的需求，公允價值信息必須具有可靠性。

會計準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)修改時的要求以財務(wù)報告為目的的評估報告是基于會計準(zhǔn)則或會計核算和披露要求而完成的，會計準(zhǔn)則及相關(guān)法規(guī)修改后，無法完全遵守評估指南中規(guī)定的，評估師應(yīng)在評估報告中說明。

與企業(yè)會計準(zhǔn)則和審計規(guī)范的協(xié)調(diào)與要求由于以財務(wù)報告為目的評估業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，除與委托方溝通外，還應(yīng)與企業(yè)的會計師和審計的注冊會計師溝通，以充分理解會計準(zhǔn)則和會計核算的具體要求。

評估方法與前期不一致時的說明與要求如果前期采用的評估方法所依據(jù)的市場數(shù)據(jù)已發(fā)生重大變化而不再適用，或采用與前期不同的方法更能反映評估的公允價值時，評估師可以變更評估方法，但應(yīng)當(dāng)在報告中描述相應(yīng)的變動并說明原因。

例題：當(dāng)以財務(wù)報告為目的評估的評估程序或條件受到限制時( )

A、應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明評估程序受限情況及其對評估結(jié)果的影響

B、不得出具評估報告

C、應(yīng)當(dāng)明確評估報告的使用限制

D、出具限制性評估報告

答案：B

例題：由于會計準(zhǔn)則和相關(guān)法規(guī)的修改，導(dǎo)致在執(zhí)行以財務(wù)報告為目的評估業(yè)務(wù)時無法完全遵守《以財務(wù)報告為目的評估指南(試行)》的要求時，( )

A應(yīng)當(dāng)在評估報告中進(jìn)行充分說明

B不得出具簡明型評估報告

C應(yīng)當(dāng)明確評估報告的類型

D不得出具完整性評估報告

答案：A

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