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資產(chǎn)評(píng)估師考試經(jīng)濟(jì)法預(yù)習(xí)重點(diǎn)（55）

第四節(jié)　用益物權(quán)

一、用益物權(quán)概述

1.定義：用益物權(quán)是對(duì)他人所有(他物權(quán))的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益(限制物權(quán))的權(quán)利。

2.分類：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)和準(zhǔn)物權(quán)(海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán))。

【例題·單選題】(2009年單選題)下列物權(quán)中，屬于用益物權(quán)的是( )。

A.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) B.抵押權(quán)

C.留置權(quán) D.質(zhì)權(quán)

『正確答案』A

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

(一)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，又稱農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對(duì)集體所有或國(guó)家所有的由農(nóng)民集體使用的土地進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。

(二)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立、確認(rèn)和期限

1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

2.耕地的承包期為30年;草地的承包期為30～50年;林地的承包期為30～70年

承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。

【例題·單選題】(2010年單選題)根據(jù)《物權(quán)法》，耕地的承包期為( )年。

A.20 　B.30

C.5O 　D.70

『正確答案』B

(三)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)

1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。

2.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

3.承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

(四)《物權(quán)法》對(duì)發(fā)包人的限制

承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地、不得收回承包地。

三、建設(shè)用地使用權(quán)

(一)建設(shè)用地使用權(quán)的概念及范圍

1.含義：

(1)客體主要是國(guó)有土地，可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

(2)目的是建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

(3)范圍上、期限上有限制。

(二)建設(shè)用地使用權(quán)的取得

1.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

◆工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。

◆出讓方式設(shè)立，應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

2.建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。——登記生效

(三)建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

1.不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。

2.建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。

3.建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。

(1)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

(2)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。

(3)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。——房隨地走

(4)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。——地隨房走

總結(jié)：(3)(4)體現(xiàn)“房隨地走、地隨房走、房地一體”

(四)建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的后果

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

【例題·單選題】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后續(xù)期問題的表述中，正確的是()。

A.自動(dòng)續(xù)期

B.建設(shè)用地使用權(quán)收歸國(guó)有，不得續(xù)期

C.經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以續(xù)期

D.經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以續(xù)期

『正確答案』A

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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