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資產(chǎn)評估的基本方法

知識點三、市場法的基本程序及有關指標

(一)通過市場法進行評估大體要經(jīng)歷以下程序：

1.選擇參照物

關鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性(相同的或類似的)。

同時注意：參照物應該選擇3個以上。

2.在評估對象與參照物之間選擇比較因素

選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。

3.指標對比、量化差異。

4.在各參照物成交價格的基礎上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異。

5.綜合分析確定評估結(jié)果。

一般情況下，運用市場法評估的初步結(jié)果在3個以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個，如何確定那一個結(jié)果最合理呢。

(1)評估人員對若干初評結(jié)果進行綜合分析，以初評結(jié)果中最合理的評估值作為最終的評估值。

(2)如果參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽。

可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果。

注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評估值的，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。

(二)運用市場法評估單項資產(chǎn)應考慮的可比因素主要有：

1.資產(chǎn)的功能。

資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價值的主體，是影響資產(chǎn)價值的重要因素之一。

2.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。

資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等。

資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。

3.市場條件。

主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。

一般情況下，供不應求時，價格偏高;供過于求，價格偏低。

4.交易條件。

交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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