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資產(chǎn)評(píng)估師考試建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)講義：損耗的現(xiàn)場(chǎng)勘察工作

第三節(jié)　損耗的現(xiàn)場(chǎng)勘察工作

一、現(xiàn)場(chǎng)勘察工作程序(熟悉)

估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定損耗率或成新率。

對(duì)于規(guī)模較大、房屋建筑物數(shù)量較多的企業(yè)，在實(shí)地查勘之前，應(yīng)先對(duì)被評(píng)估單位的房屋建筑物進(jìn)行分類(lèi)。

二、現(xiàn)場(chǎng)勘察要點(diǎn)(熟悉)

結(jié)合第五章學(xué)習(xí)

(一)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

1.結(jié)構(gòu)部分

地基基礎(chǔ)：觀察有無(wú)不均勻沉降，對(duì)上部結(jié)構(gòu)是否產(chǎn)生影響。

承重構(gòu)件：觀察有無(wú)裂縫，混凝土是否剝落，是否露筋銹蝕。

屋面：觀察是否局部漏雨，保溫層、隔熱層是否損壞。

樓地面：觀察整體面層是否有裂縫、空鼓、起砂，硬木樓地面是否有腐朽、翹裂、松動(dòng)、油漆老化現(xiàn)象。

2.裝飾部分

門(mén)窗：觀察開(kāi)啟是否自如，鋼門(mén)窗是否變形，玻璃、五金是否殘缺不全，油漆是否剝落。

內(nèi)外粉刷：觀察有無(wú)空鼓、裂縫、剝落。

頂棚：觀察面層有無(wú)局部損壞，有無(wú)明顯下垂變形。

細(xì)木裝修：木質(zhì)部分有無(wú)腐朽、蛀蝕、破裂、油漆老化現(xiàn)象。

3.設(shè)備部分

水衛(wèi)：上下水管是否暢通，有無(wú)阻塞、銹蝕、漏水，衛(wèi)生器具零件是否損壞、殘缺。

電照：觀察設(shè)備陳舊情況，電線是否老化，照明裝置是否殘缺，絕緣是否符合安全用電要求。

暖氣：設(shè)備、管道、煙道是否暢通，有無(wú)銹蝕、損壞，有無(wú)滴、冒、跑等現(xiàn)象。

特種設(shè)備：現(xiàn)狀是否良好，能否正常使用。

(二)磚混結(jié)構(gòu)

1.部分

地基基礎(chǔ)：觀察有無(wú)不均勻沉降，對(duì)上部結(jié)構(gòu)是否產(chǎn)生影響。

承重構(gòu)件：觀察墻、柱、梁是否完好，屋架各部件、節(jié)點(diǎn)是否完好。

自承重墻：觀察是否有裂縫，間隔墻面層有無(wú)局部損壞。

屋面：觀察是否局部漏雨，平屋面、隔熱層、防水層破損情況，屋面板基層是否有局部腐朽變形，排水設(shè)施是否受到破壞。

樓地面：觀察整體面層是否部分空鼓、脫落。

2.部分

門(mén)窗：觀察開(kāi)啟是否自如，有無(wú)局部破缺、油漆老化、剝落。

內(nèi)外粉刷：觀察有無(wú)空鼓、裂縫、剝落，勒角侵蝕情況。

頂棚：觀察面層損壞情況，有無(wú)明顯下垂變形。

3.部分

水衛(wèi)：上水管是否銹蝕，上、下水是否暢通，衛(wèi)生器具是否滴漏損壞。

電照：觀察電線是否老化，照明裝置是否完好。

特種設(shè)備：觀察是否完好，能否正常使用。

本章小結(jié)

1.建筑物損耗確定的三種方法：使用年限法(耐用年限)、觀察法、綜合方法。

2.現(xiàn)場(chǎng)查勘的要點(diǎn)：鋼筋混凝土和磚混結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)部分。

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