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第八節(jié)　路線(xiàn)價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、路線(xiàn)價(jià)法的含義和理論依據(jù)

三、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的適用范圍

適宜同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的場(chǎng)合。

四、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的程序

(一)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段劃分

1.地價(jià)相等、地段相連的地段一般劃分為同一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段

2.路線(xiàn)價(jià)區(qū)段一般為帶狀地段

3.街道兩側(cè)接近性基本相等的地段長(zhǎng)度成為路線(xiàn)段長(zhǎng)度。路線(xiàn)價(jià)區(qū)段一般以路線(xiàn)價(jià)顯著增減的地點(diǎn)為界。

4.對(duì)同一路線(xiàn)價(jià)地段求取該段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價(jià)，附設(shè)于該路線(xiàn)段上

(二)標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定

1.標(biāo)準(zhǔn)宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開(kāi)街道的垂直距離

2.路線(xiàn)價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格，路線(xiàn)價(jià)的設(shè)定必須先確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的面積

(三)路線(xiàn)價(jià)的評(píng)估

(四)深度百分率表的制作

深度百分率是地價(jià)隨著臨街深度長(zhǎng)短變化的比例

(五)計(jì)算宗地價(jià)值

依據(jù)路線(xiàn)價(jià)和深度百分率及其他條件修正率表，運(yùn)用路線(xiàn)價(jià)法計(jì)算公式，計(jì)算得到宗地價(jià)值

五、深度百分率表

㈡單獨(dú)深度百分率

1.定義

如將確定路線(xiàn)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)宗地為標(biāo)準(zhǔn),大小為標(biāo)準(zhǔn)宗地深度一定比例的各小地塊(該地塊的深度是確定的)面積價(jià)格占路線(xiàn)價(jià)的百分率，即為單獨(dú)深度百分率。

2.制作深度百分率表,需要考慮以下幾個(gè)方面:

⑴確定標(biāo)準(zhǔn)深度

⑵確定級(jí)距

⑶確定單獨(dú)深度百分率

⑷根據(jù)需要采用累計(jì)或者平均深度百分率

3.深度百分率分三種：

累計(jì)深度百分率=∑各段單獨(dú)深度百分率

一般來(lái)說(shuō)，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100%，平均濃度百分率與累計(jì)深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為：

平均深度百分率=累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

平均深度百分率可用來(lái)衡量平均臨街的程度

六、路線(xiàn)價(jià)法則介紹(實(shí)質(zhì)上是深度百分率的規(guī)則不同的分類(lèi))

1.四三二一法則

四三二一法則將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分，即由臨街面算起，第一個(gè)25英、尺的價(jià)值點(diǎn)路線(xiàn)價(jià)的40%，第二個(gè)25英尺的價(jià)值占路線(xiàn)價(jià)的30%，第三個(gè)25英尺的價(jià)值占20%，第四個(gè)25英尺的價(jià)值為10%，如果超過(guò)100英尺，則需九八七六法則來(lái)補(bǔ)充。即超過(guò)100英尺的第一個(gè)25英尺價(jià)值為路線(xiàn)的9%，第二個(gè)25英尺為8%，第三個(gè)25英尺為7%，第四個(gè)25英尺為6%。

2.蘇慕斯法則

100英尺深的土地價(jià)值，前50英尺的價(jià)值占宗地價(jià)值的72.5%，后50英尺的價(jià)值占宗地價(jià)值的27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增加的價(jià)值僅僅為15%

3.霍夫曼法則(04年單項(xiàng)選擇題)

深度100英尺的宗地，最初的25英尺價(jià)值占全宗地價(jià)值的37.5%，最初的50英尺價(jià)值占全宗地價(jià)值的2/3(67%)，75英尺等于87.7%，全天100英尺等于100%

4.哈柏法則

宗地價(jià)值與其深度的平方根成正比。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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