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資產(chǎn)評(píng)估師考試資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(36)

四、操作步驟

(一)收集交易資料

(二)可比交易案例確定

(三)因素修正

1.交易情況修正

(1)需要修正的情形

① 有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易;

② 交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買(mǎi)最為典型

③ 買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。

④ 其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣(mài)方。

⑤ 特殊的交易方式。如拍賣(mài)、招標(biāo)等。

不滿(mǎn)足公開(kāi)市場(chǎng)條件的情況的都屬于要修正的情況

(2)修正系數(shù)的計(jì)算公式

交易情況修正后的正常價(jià)格/可比實(shí)例價(jià)格=正常狀況指數(shù)/可比實(shí)例狀況指數(shù)=100/()

交易情況修正后的正常價(jià)格

=可比實(shí)例價(jià)格×(正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù))

=P’×100/100(1±X%) (5-15)

注意：這和教材40頁(yè)的交易情況修正是一樣的

2.交易日期修正

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行期日修正的公式如下：

評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格/可比實(shí)例價(jià)格=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)

交易基準(zhǔn)日交易實(shí)例價(jià)格

=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)×可比實(shí)例價(jià)格 (5-16)

提示：① 書(shū)上例題【5-5】，說(shuō)每月上漲1%，實(shí)質(zhì)上指的是每月環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

② 交易日期修正還是看前面講過(guò)的物價(jià)指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容(教材36頁(yè))

③ 關(guān)注教材40頁(yè)交易日期修正的說(shuō)法，物價(jià)變化“平均每月上漲1%”

[例5-5]現(xiàn)選取一可比房地產(chǎn)實(shí)例，成交價(jià)格為6 000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設(shè)2006年1月至2007年7月，該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格每月比上月下降0.2%，則對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后2008年1月的方地產(chǎn)價(jià)格為：

『正確答案』

P=6 000×(1+1%)12×(1-0.2%)6

=6 000×1.127×0.988

=6 681(元/平方米)

3.容積率修正

容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線(xiàn)性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率修正可采用下式計(jì)算：

經(jīng)容積率修正后價(jià)格/可比實(shí)例價(jià)格=待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)

經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格

=可比實(shí)例價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)) 　(5-17)

注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比

4.土地使用年期修正。

土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：

式中：

K——將可比實(shí)例年期修正到被估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù);

r——資本化率;

m——被估對(duì)象的使用年期;

n——可比實(shí)例的使用年期。

土地使用年期修正后地價(jià)=比較實(shí)例價(jià)格×K

教材41頁(yè)土地使用年期修和這里是同一個(gè)原理

這里的K的原理：參見(jiàn)手寫(xiě)板

[5-7]若選擇的比較案例成交地價(jià)為每平方米1 000元，對(duì)應(yīng)土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則年期修正如下：

『正確答案』

土地使用年期修正后的地價(jià)

5.房地產(chǎn)狀況因素修正

注意：(1)是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100

(2)房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實(shí)物狀況修正以及其他的個(gè)別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過(guò)注意教材41頁(yè)在區(qū)域因素的處理沒(méi)有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場(chǎng)法的計(jì)算題都是告訴的相對(duì)于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。對(duì)分母100(1±X%)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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