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第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法
一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義與測算的基本思路
| 基準(zhǔn)地價(jià) | 按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 選擇樣點(diǎn)土地，根據(jù)交易案例，對樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行各因素調(diào)整，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)，然后根據(jù)評估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)求取基準(zhǔn)地價(jià)。 |
| 標(biāo)定地價(jià) | 基準(zhǔn)地價(jià)確定后，還需要評估標(biāo)定地價(jià)。標(biāo)定地價(jià)是市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。 標(biāo)定地價(jià)以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評估得到。 |
| 樣點(diǎn)土地價(jià)格—標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)—基準(zhǔn)地價(jià)—標(biāo)定地價(jià) | |
二、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用
| 特點(diǎn) | 1. 基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格; 2. 基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格; 3. 基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個城市的; 4. 基準(zhǔn)地價(jià)必定是平均價(jià)格; 5. 基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià); 6. 基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評估出的特定時點(diǎn)的價(jià)格。 |
| 作用 | 1. 政府公告作用; 2. 政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù); 3. 宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù); 4. 征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù) 5. 進(jìn)一步評估宗地地價(jià)的基礎(chǔ) 6. 引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。 |
| 例題：標(biāo)定地價(jià)是（ ） A.省政府公告的具有獨(dú)立權(quán)屬單位的宗地地價(jià) B.土地使用權(quán)出讓地價(jià) C.市縣政府公告的具體地塊在一定使用年限內(nèi)的地價(jià) D.地產(chǎn)市場交易價(jià)格 答案：C 例題：城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價(jià)是( )。 A.某時點(diǎn)城鎮(zhèn)土地單位面積價(jià)格 B.某時期城鎮(zhèn)土地單位面積價(jià)格 C.某時點(diǎn)城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價(jià) D.某時期城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價(jià) 答案：C |
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四、基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估的基本思路、適用范圍
| 基本思路 | 基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正求取被估宗地在評估基準(zhǔn)日的價(jià)值。 |
| 適用范圍 | 1.適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評估的城鎮(zhèn)的土地估價(jià); 2.可在短時間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評估; 3.基準(zhǔn)地價(jià)修正法的進(jìn)度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的進(jìn)度，一般在宗地地價(jià)評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。 |
五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序
| 被估宗地地價(jià) =待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù) |
| 1、收集、整理土地定級估價(jià)的基本資料 |
| 2、確定修正系數(shù)表 |
| 3、調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件 |
| 4、制定被估宗地因素修正 |
| 5、使用年期修正 |
| 6、確定日期修正系數(shù) |
| 7、確定容積率修正系數(shù) |
| 8、評估宗地價(jià)格 |
| 例題：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法需要修正的主要因素是（ ）。 A.年期修正 B.區(qū)位因素修正 C.容積率修正 D.其它因素修正 答案：ACD |
第八節(jié) 路線價(jià)法在土地評估中的應(yīng)用
一、路線價(jià)法的含義和理論依據(jù)
| 含義 | 所謂路線價(jià)，對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均價(jià)格。 路線價(jià)法適用于大量土地的評估。 |
| 理論依據(jù) | 土地價(jià)值隨距街道距離的增大遞減，一宗土地接近道路部分的價(jià)值最大，離開街道越遠(yuǎn)的部分價(jià)值越低 路線價(jià)的理論基礎(chǔ)是替代原理 |
二、路線加法的計(jì)算公式、適用范圍
| 宗地總價(jià)=路線價(jià)（元/米或元/英尺）×累計(jì)深度百分率×臨街寬度 | |
| 如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計(jì)算： 宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率 宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度±其他備件修正額 |
|
| 適用范圍 | 適用于對大量土地進(jìn)行評估，特別適用于土地課稅、土地重新規(guī)劃、征地拆遷等需在大范圍內(nèi)對土地進(jìn)行評估的場合。 |
三、路線價(jià)法的程序
| 路線價(jià)區(qū)段的劃分：路線價(jià)區(qū)段以路線價(jià)顯著增減的地點(diǎn)為界 |
| 標(biāo)定宗地的確定：美國寬1英尺、深100英尺的細(xì)長地形作為標(biāo)準(zhǔn)宗地 |
| 路線價(jià)的評估：（元/米或元/英尺） |
| 深度百分率表的制作 |
| 宗地價(jià)值的計(jì)算 |
2011年注冊資產(chǎn)評估師報(bào)考指南 2011年注冊資產(chǎn)評估師模擬試題
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