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2.折現(xiàn)率(r)

(1)從本質(zhì)上講(KP46)

折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投資報(bào)酬率。是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。

(2)從構(gòu)成上看(KP46)

折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

(3)資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系(KP47)

在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的

但是二者適用場(chǎng)合不同

習(xí)慣上人們稱(chēng)折現(xiàn)率是將未來(lái)有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率(i)，用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)，資本化率則是將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率(i)。

二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來(lái)長(zhǎng)短不同時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同。

當(dāng)題目中分別告訴了資本化率與折現(xiàn)率，則要區(qū)別使用，否則視作二者相等。

(4)折現(xiàn)率的計(jì)算

方法一：折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(KP369以及165安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法)

Ⅰ.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率即最低報(bào)酬率：

通?？梢糟y行儲(chǔ)蓄利率和國(guó)庫(kù)券的利率確定，一般用rf表示

Ⅱ.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定

風(fēng)險(xiǎn)累加法---由此方法最后計(jì)算出來(lái)折現(xiàn)率的方法稱(chēng)為累加法(KP367、369)

風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+其他風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

β系數(shù)法---

由此方法最后計(jì)算出來(lái)折現(xiàn)率的方法稱(chēng)為資本資產(chǎn)定價(jià)模型(KP368、369)

此方法計(jì)算出來(lái)的折現(xiàn)率屬于權(quán)益資金的折現(xiàn)率

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(KP369)

Rr=(Rm-Rf)×β 　(10-7)

式中：Rr--被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

Rm--市場(chǎng)期望報(bào)酬率

Rf--企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)

這里Rm-Rf代表社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

如果所求β系數(shù)是被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)，而不是被評(píng)估企業(yè)的β系數(shù)，則需要再考慮企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)狀況及財(cái)務(wù)狀況，確定企業(yè)在其所在行業(yè)中的地位系數(shù)，即企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)(α)，即企業(yè)在行業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)，然后與企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率相乘，得到該企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率Rq。如下式表示：

Rq=(Rm-Rf)×β×α 　(10-8)

如果所求β系數(shù)是被評(píng)估企業(yè)相對(duì)于社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的β系數(shù)(=企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)×企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)(α))，直接利用β系數(shù)就可以了，直接得到Rq，而不需要再考慮企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)α因素了

Rq=(Rm-Rf)×β，

式中Rq---企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

β-企業(yè)相對(duì)于社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的β系數(shù)

方法二：加權(quán)平均資本成本模型(KP370)

若計(jì)算全部資本的折現(xiàn)率

折現(xiàn)率=Σ(各種籌資渠道資金占總資本的比重×該種資本的資本成本率)其中：所有者權(quán)益的資金成本率可以使用資本資產(chǎn)定價(jià)模型求得

負(fù)債的資金成本率= 債務(wù)稅前資金成本*(1-所得稅稅率)

若計(jì)算投資資本(即權(quán)益資金和長(zhǎng)期負(fù)債)的折現(xiàn)率

方法三：凈收益與售價(jià)比率法(KP164、135)

實(shí)質(zhì)上,凈收益與售價(jià)的比率,就是投資報(bào)酬率，售價(jià)代表資產(chǎn)的價(jià)值。

方法四：各種投資收益率排序插入法(KP165)

(5)房地產(chǎn)評(píng)估中折現(xiàn)率的種類(lèi)、計(jì)算及其關(guān)系(KP165-166)

綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系。

(L+B)×r= L×r1+B×r2

很容易得到：

式中：r--綜合資本化率;

r1--土地資本化率;

r2--建筑物資本化率;

L--土地價(jià)值;

B--建筑物價(jià)值

明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率(還原率)就是資產(chǎn)的收益率，期望投資收益率，符合折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)的實(shí)質(zhì)。

特別注意：以上折現(xiàn)率的計(jì)算方法在計(jì)算企業(yè)價(jià)值和房地產(chǎn)評(píng)估以外，根據(jù)已知條件直接計(jì)算使用，不需要區(qū)分屬于權(quán)益資金折現(xiàn)率、全部資金折現(xiàn)率和投資資本折現(xiàn)率。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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