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⑵ 功能性貶值的計(jì)算方法

①超額投資成本引起的功能性貶值

超額投資成本=復(fù)原重置成本-更新重置成本

②超額營(yíng)運(yùn)成本引起的功能性貶值

說明：超額營(yíng)運(yùn)成本是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于老設(shè)備。超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運(yùn)營(yíng)成本的折線值。

計(jì)算公式：

被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值=Σ(被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù))

被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=超支的各種成本之和×(1-所得稅稅率)

⒋ 經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

⑴ 經(jīng)濟(jì)性貶值的定義

由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引起資產(chǎn)價(jià)值降低而形成的貶值。

⑵引起經(jīng)濟(jì)性貶值因素及經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算

①生產(chǎn)能力相對(duì)過剩引起的經(jīng)濟(jì)性貶值(65頁、教材127也的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇)

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-(生產(chǎn)線現(xiàn)在的實(shí)際生產(chǎn)量÷設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)^X

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額=重置成本×資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率

②生產(chǎn)要素提價(jià)，產(chǎn)品售價(jià)沒有提高引起的經(jīng)濟(jì)性貶值。

計(jì)算方法和由于超額營(yíng)運(yùn)成本引起的功能性貶值的計(jì)算方法一樣。

③縮短資產(chǎn)的使用壽命引起的經(jīng)濟(jì)性貶值(KP126例4-11)

首先：如果沒有經(jīng)濟(jì)性貶值因素(如國家的環(huán)保政策)，按照年限法計(jì)算實(shí)體性貶值率。

其次：如果有經(jīng)濟(jì)性貶值因素(如國家的環(huán)保政策)，計(jì)算綜合貶值率。

第三步：經(jīng)濟(jì)性貶值率為：上面兩步數(shù)額之差

最后：重置成本×經(jīng)濟(jì)性貶值率=經(jīng)濟(jì)性貶值額

㈣成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用

1.適用范圍：

無收益(從而無法使用收益法)且交易案例少(從而無法使用市場(chǎng)法)

因土地價(jià)值和成本關(guān)聯(lián)度小，故成本法在土地評(píng)估中運(yùn)用受到一定限制。

2.計(jì)算公式

土地評(píng)估價(jià)值=

土地增值收益+土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+開發(fā)商的利潤(rùn)

⑴土地增值收益 (教材183頁)：

新的購買者為土地改變用途或功能變化而引起的增值支付的價(jià)款，土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和使用者之間合理分配。

⑵土地取得費(fèi)(實(shí)際上就是拆遷補(bǔ)償費(fèi))：

途徑一：征用集體土地的費(fèi)用

征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用，這些費(fèi)用包括：

①土地補(bǔ)償費(fèi)：

按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計(jì)算;

②安置補(bǔ)助費(fèi)：

Ⅰ、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

Ⅱ、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。

【注意】按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

③附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

④征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

途徑二：購買和征用城市舊有土地的費(fèi)用

購買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。

⑶土地開發(fā)費(fèi)：

對(duì)土地進(jìn)行實(shí)質(zhì)建設(shè)開發(fā)的支出，主要包括：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。

⑷稅費(fèi)：一般按照已知條件容易計(jì)算

⑸利息

和土地評(píng)估的假設(shè)開發(fā)法中的利息計(jì)算方法一致，參見假設(shè)開發(fā)法。

⑹利潤(rùn)：是給開發(fā)商的回報(bào)。

利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)并通過合理的利潤(rùn)率計(jì)算。

利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))×合理的利潤(rùn)率

或者=開發(fā)后土地的地價(jià)×合理的利潤(rùn)率

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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