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第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、基本思路及適用范圍

將房地產(chǎn)的預(yù)期收益折現(xiàn)，折現(xiàn)值作為房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。
有限年期
	（1）凈收益每年不變 （2）資本化率固定且大于0 （3）收益期限n年
無(wú)限年期	房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率；P=A/i
	（1）凈收益每年不變 （2）資本化率固定且大于0 （3）收益期限無(wú)限
適用范圍	有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng) 、寫(xiě)字樓、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)大多不適用。
例題：用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若純收益s每年不變，資本化率為零，年期為n，則收益價(jià)格為（   ） A. s/n    B. n*s    C. s    D. 0             答案：B

二、凈收益

三、資本化率

資本化率又稱還原利率，是評(píng)估中最關(guān)鍵的因素，評(píng)估價(jià)值對(duì)資本化率最敏感
資本化率實(shí)質(zhì)	把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系，資本化率越大，意味著風(fēng)險(xiǎn)越大。
求取資本化率的方法	凈收益與售價(jià)比率法 房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率，通過(guò)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中類(lèi)似的交易實(shí)例，把成交價(jià)格作為房地產(chǎn)價(jià)值，然后結(jié)合凈收益，計(jì)算出資本化率。
	安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長(zhǎng)期借款利率或國(guó)債利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法得出，總體來(lái)講是理論值，主觀性較強(qiáng)。
	各種投資收益率排序插入法
土地資本化率 建筑物資本化率 綜合資本化率	由于建筑物、土地、房地產(chǎn)的收益率是不同，所以資本化率的大小不同，她們之間的關(guān)系如下：   只要給出了土地價(jià)值、建筑物價(jià)值的比例后，只要給出兩個(gè)資本化率，就可以求出第三個(gè)資本化率
例題：如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為2000萬(wàn)元，其中建筑物1200萬(wàn)元，土地價(jià)格800萬(wàn)元，該房地產(chǎn)每年客觀收益為180萬(wàn)元，若建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（  ）。 A.8%      B.7.5%     C.6%     D.10%                         答案：B 解析：綜合資本化率=180/2000=9% 土地資本化率=（180-1200*10%）/800=7.5% 例題：待估土地總收入為300萬(wàn)元，年總費(fèi)用250萬(wàn)元，剩余使用年限40年，折現(xiàn)率為6%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于（  ）萬(wàn)元。 A.700       B.800       C.833       D.752              答案：D 解析：年凈收益=300-250=50（萬(wàn)元），壽命期40年，折現(xiàn)率6%，代入年金現(xiàn)值公式 例題：在地產(chǎn)估價(jià)中通常把（  ）作為收益還原法評(píng)估中的收益額。 A.實(shí)際收益    B.客觀收益    C.總收益  D.總費(fèi)用     答案：B 例題：假定被估房產(chǎn)剩余使用年限為永續(xù)，在剩余年限中，前三年的每年預(yù)期純租金分別為3萬(wàn)元、2萬(wàn)元和一萬(wàn)元，從第四年到永續(xù)，該地產(chǎn)純收益保持在3萬(wàn)元水平上，折現(xiàn)率為10%，該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（  ）萬(wàn)元。 A.28        B.32    C.25  D.30    答案：A 解析：評(píng)估值=3/1.1+2/1.21+（1+30）/1.331 例題：一宗地第一年純收益為50萬(wàn)元，資本化率為5%，若未每年來(lái)純收益在上一年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%，則評(píng)估值最可能為（  ）萬(wàn)元 A.1250       B.1400      C.1500      D.1000     答案：A 解析：無(wú)限年期的等比系列 評(píng)估值=50/（5%-1%）=1250 例題：以下為搜集到的純收益與售價(jià)的交易實(shí)例，應(yīng)用純收益與售價(jià)比率法確定評(píng)估標(biāo)的的資本化率為（  ）。 交易實(shí)例 純收益（元/平方米/年） 售價(jià)（元/平方米） 1 419 5900 2 450 6000 3 394 5700 4 460 6300 A.6.8%          B.7%      C.7.1%      D.7.2%    答案：D 解析：凈收益與售價(jià)比例法求解資本化率 資本化率=（419/5900+450/6000+394/5700+460/6300）/5=7.2%

五、計(jì)算公式

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