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五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

1.按照固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或攤銷時(shí)，借記"其他業(yè)務(wù)成本"科目，貸記"投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）"科目。

2.取得租金收入，借記"銀行存款"等科目，貸記"其他業(yè)務(wù)收入"等科目。

3.存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。借記"資產(chǎn)減值損失"科目，貸記"投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備"科目。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。

成本模式下的科目設(shè)置：

①投資性房地產(chǎn)

②投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

③投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

1.折舊或攤銷時(shí)

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

2.取得的租金收入

借：銀行存款（應(yīng)收賬款）

貸：其他業(yè)務(wù)收入

3.投資性房地產(chǎn)提取減值時(shí)

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

1.只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

2.采用公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，對于在建投資性房地產(chǎn)（包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)），如果其公允價(jià)值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或其完工后（兩者孰早），再以公允價(jià)值計(jì)量。

企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

3.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

4.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會計(jì)處理

企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益）。

【提示】公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。但很可能沒有對應(yīng)的其他業(yè)務(wù)成本。

A.期末公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)

借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動

貸：公允價(jià)值變動損益

B.期末公允價(jià)值小于賬面價(jià)值時(shí)

借：公允價(jià)值變動損益

貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動

C.收取租金時(shí)

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

【例5－18】 20×7年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司自行建造的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價(jià)為10 000萬元。甲公司采用公允價(jià)值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×7年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為9 200萬元。

甲企業(yè)的會計(jì)處理為：

『正確答案』

（1）20×7年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租：

借：投資性房地產(chǎn)--成本 　100 000 000

貸：在建工程 100 000 000

（2）20×7年12月31日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益：

借：公允價(jià)值變動損益 8 000 000

貸：投資性房地產(chǎn)--公允價(jià)值變動 　8 000 000

【例題·單選題】投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)其公允價(jià)值變動應(yīng)記入的會計(jì)科目是（ ）。（2009年）

A.投資收益 B.資本公積

C.公允價(jià)值變動損益 D.其他業(yè)務(wù)收入

『正確答案』C

『答案解析』企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益）。

【例題·單選題】采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負(fù)債表日，其公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額，應(yīng)借記的會計(jì)科目是（ ）。（2010年）

A.公允價(jià)值變動損益 B.資產(chǎn)減值損失

C.資本公積 D.投資收益

『正確答案』A

『答案解析』企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動損益）。

（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式計(jì)量條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式。

成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。

已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

借：投資性房地產(chǎn)--成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

利潤分配――未分配利潤

盈余公積

【提示】成本模式轉(zhuǎn)為公允模式屬會計(jì)政策變更，該內(nèi)容請聯(lián)系第十章的會計(jì)政策變更內(nèi)容。

【例題·單選題】在滿足公允價(jià)值計(jì)量條件的情況下，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)的成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，計(jì)量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額，應(yīng)確認(rèn)為（ ）。（2007年）

A.其他業(yè)務(wù)收入 　B.資本公積 　C.營業(yè)外收入 　D.留存收益

『正確答案』D

『答案解析』成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）

【例題·多選題】企業(yè)將投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，對此事項(xiàng)進(jìn)行會計(jì)處理時(shí)，可能涉及到的會計(jì)科目有（ ）。（2008年）

A.投資性房地產(chǎn) B.累計(jì)折舊

C.資本公積 D.盈余公積

E.利潤分配一未分配利潤

『正確答案』ADE

『答案解析』企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照計(jì)量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記"投資性房地產(chǎn)（成本）"科目，按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記"投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）"科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記"投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備"科目，按照原賬面余額，貸記"投資性房地產(chǎn)"科目，按照公允價(jià)值與其賬面價(jià)值之間的差額，貸記或借記"利潤分配--未分配利潤"、"盈余公積"科目。

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