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出讓和租賃的關(guān)系
1、出讓和租賃的法律依據(jù)。根據(jù)土地有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，出讓、租賃(其中按年支付租金的俗稱年租制)均是國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的法定方式，各有其相應(yīng)的適用范圍，不應(yīng)強(qiáng)行取消一種，或全面推行另一種。年租制作為出讓的重要補(bǔ)充方式，在一些地方的工業(yè)用地中已經(jīng)采用，但對(duì)于商品住宅用地則不適宜，仍應(yīng)采用出讓方式。
2、出讓與租賃的區(qū)別與內(nèi)在關(guān)系。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，必須按規(guī)定向國(guó)家支付出讓土地價(jià)款(地價(jià))，包括土地征用、拆遷費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用(含配套費(fèi))和國(guó)有土地使用權(quán)出讓金(政府土地純收益)，其中出讓金占地價(jià)款的25%左右
出讓和年租制相比，其主要差別在于國(guó)家作為土地所有者收取出讓金的方式不同，出讓方式在取得使用權(quán)前應(yīng)付清全部土地價(jià)款(包括出讓金)，與此相應(yīng)，使用者獲得完全的土地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押;年租制在取得土地使用權(quán)前同樣要先付清土地征用、拆遷費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用(含配套費(fèi))，但國(guó)有土地使用權(quán)出讓金部分，則可以根據(jù)合同約定通過折現(xiàn)按年支付，出讓金與年租金在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)當(dāng)相均衡。出讓金與年租金的關(guān)系類似于銀行存款和年利息的關(guān)系，可用以下公式表示：
式中：P--出讓金，a--年租金，r--還原利率，n--出讓年期。
由于出讓金沒有付清，要按年支付，因此，采用年租制取得的土地使用權(quán)為承租土地使用權(quán)，受一定限制。
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