國有土地使用權(quán)的交易規(guī)則

(一)國有土地使用權(quán)的交易形式

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條、第27條的規(guī)定，國有土地使用權(quán)交易的主要形式可包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及用于合資、合作或其他投資活動(dòng)。這四種行為均涉及到國有土地使用權(quán)在不同主體之間的流轉(zhuǎn)，并且通過流轉(zhuǎn)使得各方實(shí)現(xiàn)了相應(yīng)的利益。此外，在企業(yè)合并、企業(yè)分立、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)等情況下，也可能發(fā)生土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

(二)國有土地使用權(quán)的交易規(guī)則

國有土地使用權(quán)交易，除遵守民法的一般規(guī)則外，還要注意以下兩點(diǎn)：

第一，交易應(yīng)當(dāng)經(jīng)過法定程序。以不同方式取得的國有土地使用權(quán)，其交易應(yīng)遵循法律、行政法規(guī)規(guī)定的不同程序。例如，出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，無須經(jīng)過審批，簽訂合同和辦理登記手續(xù)即可;而劃撥、租賃土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)除須簽訂合同和辦理登記手續(xù)外，還必須首先依法經(jīng)過審批，辦理國有土地出讓手續(xù)，否則會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無效。

第二，交易應(yīng)當(dāng)遵循房地一致的原則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24、28、32條以及《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第11條均確認(rèn)了房地一致原則。在現(xiàn)階段的生產(chǎn)力條件下，房地分離還遠(yuǎn)未具備實(shí)現(xiàn)條件，若硬性規(guī)定房地分離原則，使地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬于不同的主體，不利于房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的明晰和房地產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定。因此，采用房地一致原則作為國有土地使用權(quán)交易的一般規(guī)則，只有在地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)才允許例外，有利于避免房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化，減少權(quán)屬爭議的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

(三)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的其他情形

依據(jù)實(shí)踐中的作法，區(qū)分是否為轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為主體是否發(fā)生變化。依《城市房地產(chǎn)管理法》第36條及《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》第8條的規(guī)定，買賣、交換、贈(zèng)與屬于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，已十分明確。余下的繼承、抵債等其他情形，則屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第36條規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的"其他合法方式"。

(四)國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股

其主要依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第27條的規(guī)定。然而，對于將國有土地使用權(quán)作價(jià)出資是否視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況區(qū)別對待。以土地使用權(quán)向企業(yè)法人投資或者投資成立新的企業(yè)法人，應(yīng)為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，作為投資的土地使用權(quán)由企業(yè)法人享有，原土地使用權(quán)人取得相應(yīng)的股東權(quán)。以國有土地使用權(quán)向非法人的經(jīng)濟(jì)實(shí)體(如合伙企業(yè)、合伙型聯(lián)營)投資的，該土地使用權(quán)成為合伙企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)的共有財(cái)產(chǎn)，其權(quán)利主體發(fā)生變更，故也應(yīng)視為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。單純契約性質(zhì)的投資合作(如一方提供土地、另一方提供資金的合作建房協(xié)議)，在合作期間土地使用權(quán)仍屬于原使用權(quán)人，不應(yīng)視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

房屋基地使用權(quán)的按份享有

(一)房屋區(qū)分所有和基地使用權(quán)按份享有的意義

城市人口的急劇膨脹、對建筑面積增長的需求以及土地面積的有限性，促使建筑物不斷向多層高空發(fā)展，建筑物的結(jié)構(gòu)也日趨復(fù)雜。隨著房屋的商品化，高層建筑物被區(qū)分為多個(gè)部分或者單元出售，建筑物的所有權(quán)由單一主體享有變?yōu)槎鄠€(gè)權(quán)利主體共有，共有人享有該幢房屋的所有權(quán)，成為同幢異產(chǎn)房屋的區(qū)分所有權(quán)人。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第21條第1款的規(guī)定，同一房屋的區(qū)分所有權(quán)人享有該房屋使用范圍內(nèi)的基地使用權(quán)。這種基地使用權(quán)的共有，屬于按份共有。因此，各區(qū)分所有權(quán)人可取得根據(jù)其房屋面積計(jì)算的基地使用權(quán)份額。各區(qū)分所有權(quán)人對其擁有的房屋面積和基地使用權(quán)份額獨(dú)立行使處分權(quán)和承擔(dān)繳納稅費(fèi)等義務(wù)。

一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)商在通過有償方式取得土地使用權(quán)后建造樓房，樓房建成后，房地產(chǎn)開發(fā)商享有基地使用權(quán)。但樓房按"套"或者"單元"出售后，購房者成為整幢樓房的區(qū)分所有權(quán)人，享有所購置部分的房屋所有權(quán)。購房者享有房屋所有權(quán)的同時(shí)，享有所購房屋的部分基地使用權(quán)，其理由在于：(1)樓房的各個(gè)樓層離不開地面的支持，它們都與基地不可分割。因此，一層的房屋所有權(quán)人享有基地使用權(quán)，二層以上的房屋所有權(quán)人也均享有基地使用權(quán);(2)根據(jù)"房地一致"原則，整個(gè)樓房的所有權(quán)與基地使用權(quán)是不可分離的。若樓房分割出售，為不同所有者區(qū)分所有后，各個(gè)區(qū)分所有權(quán)人根據(jù)其對樓房某一部分享有的所有權(quán)，當(dāng)然的享有部分的基地使用權(quán);(3)房地產(chǎn)開發(fā)商將樓房出售給各區(qū)分所有權(quán)人時(shí)，售價(jià)中都已包含了取得基地使用權(quán)的價(jià)值。

承認(rèn)區(qū)分所有權(quán)人按份額享有基地使用權(quán)，有以下好處：(1)體現(xiàn)公平原則?？梢允姑恳粋€(gè)區(qū)分所有權(quán)人都可以通過轉(zhuǎn)讓自己的房屋收回其已經(jīng)支付的地價(jià)款，并公平地分享房屋所在土地增值的收益。而且，一旦發(fā)生整幢房屋毀損或者因某種原因需要拆除重建或遷建的情況，所有的區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)決定對基地的處分事宜，并獲取應(yīng)得的補(bǔ)償。這樣，既公平地保護(hù)了購房者的合法權(quán)益，也使房屋開發(fā)商能夠及時(shí)收回土地投資，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。(2)明確權(quán)屬劃分。這可為將來房地產(chǎn)市場發(fā)育完善之時(shí)，確定土地使用權(quán)、發(fā)放土地使用權(quán)證書提供確權(quán)依據(jù)，并可以通過明晰權(quán)利，避免或者減少糾紛的發(fā)生。(3)為土地使用稅的征收提供計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第3條的規(guī)定，"土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依據(jù)規(guī)定稅額計(jì)算征收。"《國家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第四條確定土地使用稅的納稅人為擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人;該《規(guī)定》第五條專門規(guī)定了土地使用權(quán)共有情況下土地使用稅的繳納：土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納土地使用稅。當(dāng)區(qū)分所有權(quán)人成為納稅主體時(shí)，基地使用權(quán)分?jǐn)偟姆蓊~成為計(jì)算納稅人實(shí)際占用的土地面積，成為計(jì)稅的依據(jù)。(4)保護(hù)國家的土地收益。國有土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)(含連同地面建筑物一同)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，應(yīng)就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向國家上繳土地收益。經(jīng)濟(jì)體制改革的深入促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格隨之猛漲，出現(xiàn)了在房地產(chǎn)交易，特別是政府定價(jià)的房地產(chǎn)交易中的國家應(yīng)得收益流向單位或者個(gè)人的現(xiàn)象，使國家遭受了較大的損失。因此，國務(wù)院在《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題的通知》中要求未實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)房地產(chǎn)交易市場由當(dāng)事人協(xié)商出售的國有土地上的各類房屋，均應(yīng)向出售人收取土地收益金。土地收益金按房地產(chǎn)交易建筑面積計(jì)收。只有計(jì)算出基地使用權(quán)分?jǐn)偟姆蓊~，才可確定區(qū)分所有權(quán)人受讓房屋時(shí)取得的土地面積，以便土地收益的征收。

更多關(guān)注:

2018年土地登記代理人零基礎(chǔ)通關(guān)培訓(xùn)

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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