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 第三節(jié) 用益物權(quán)

用益物權(quán)是對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。其中包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、以及準(zhǔn)物權(quán)。 與所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)相比較，用益物權(quán)具有以下特征：（1）用益物權(quán)以對標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。（2） 用益物權(quán)中除地役權(quán)外，均為主物權(quán)。（3）用益物權(quán)是他物權(quán)、是一種有期限的物權(quán)。

（一）承包經(jīng)營權(quán) ★★★

1、土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包“合同生效時”設(shè)立。

2、承包經(jīng)營權(quán)的期限：耕地的承包期為30年；草地的承包期為30年－50年；林地的承包期為30年－70年

3、在承包經(jīng)營期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。如果采取互換、 轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)沒有辦理登記手續(xù)的，不得對抗善意第三人。通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。在承包期內(nèi)，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

（二）建設(shè)用地使用權(quán) ★★★

1、建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建設(shè)用地使用權(quán)獨(dú)立于土地所有權(quán)而存在；建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

2、建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式，其中劃撥是無償取得使用權(quán)的方式。凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。建設(shè)用地使用權(quán)以登記為生效要件。

3、建設(shè)用地使用權(quán)與附著在上面的建筑物所有權(quán)采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則。權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另 有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。在轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。當(dāng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

（三）地役權(quán) ★★★★

地役權(quán) 是指土地上權(quán)利人（包括土地所有人、地上權(quán)人以及土地的承租人），為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定得以利用他人土地的權(quán)利。

地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)的從屬性，是就地役權(quán)與需役地的關(guān)系而言。具體表現(xiàn)為兩個方面：(1)地役權(quán)不得與需役地相分離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。(2)地役權(quán)不得與需役地的所有權(quán)或使用權(quán)相分離，作為其他權(quán)利的標(biāo)的。所謂地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨(dú)存在。我國對地役權(quán)的設(shè)定采用的是登記對抗主義，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

地役權(quán)的效力 ：（重點(diǎn)關(guān)注）

（1） 土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)；（2） 土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)；（3） 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。（4）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

地役權(quán)的消滅 ：如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)2次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。

地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別：（1）相鄰關(guān)系實(shí)質(zhì)上是相鄰不動產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利的延伸或限制，因而相鄰權(quán)不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，更非獨(dú)立的他物權(quán)。而地役權(quán)是一種物權(quán)，它是歸屬于需役地人的一種用益物權(quán)。（2）相鄰關(guān)系是法定的，不需要登記程序。地役權(quán)通常是由當(dāng)事人各方通過合同約定設(shè) 立，沒有經(jīng)過登記程序，不能對抗善意第三人。（3）地役權(quán)的設(shè)立是為了使不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利得到更好的行使，是一個比較高的標(biāo)準(zhǔn)；而相鄰關(guān)系則是為了達(dá)到 使用的最低標(biāo)準(zhǔn)。（4）相鄰關(guān)系強(qiáng)調(diào)相鄰，地役權(quán)不一定相鄰，雖然地役權(quán)多發(fā)生在相鄰不動產(chǎn)間，但也可以發(fā)生在不相鄰的不動產(chǎn)間。

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