本片文章為2013年企業(yè)法律顧問(wèn)考試科目《經(jīng)濟(jì)民商法》的重要章節(jié)考點(diǎn)，希望對(duì)您備考2013年企業(yè)法律顧問(wèn)考試有所幫助，更好地掌握2013年企業(yè)法律顧問(wèn)考試課程!

第三節(jié) 租賃合同

一、租賃合同的概念和特征

第一，租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)而非轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同。

第二，租賃權(quán)的物權(quán)化。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

第三，租賃合同的標(biāo)的物是特定的非消耗物，合同終止時(shí)，承租人必須將標(biāo)的物返還出租人。

第四，租賃合同以在一定時(shí)期內(nèi)使用租賃物為目的，具有期限性和連續(xù)性。

第五，租賃合同是有償、雙務(wù)合同。

第六，租賃合同是諾成合同。

二、租賃合同的期限和解除

租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。

租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。

租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。

租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金，出租人要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

三、租賃合同的效力

1.出租人的義務(wù)

第一，交付租賃物。

第二，在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

第三，除合同另有規(guī)定外，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租期。

第四，出賣(mài)出租房屋時(shí)的通知義務(wù)。出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

2.承租人的義務(wù)

第一，按照約定期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或約定不明確，當(dāng)事人又不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，租賃期不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付;剩余期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期屆滿時(shí)支付。承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因第三入主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第二，按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物。承租人按照約定的使用方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任;承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。

第三，妥善保管租賃物。承租人對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物，應(yīng)經(jīng)出租人同意;否則，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。承租人將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人的，應(yīng)經(jīng)出租人同意;否則，出租人可以解除合同。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第四，返還租賃物。

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