住宅建設投資項目投資規(guī)模巨大，具有的不可移動性、產(chǎn)品單件性、長效性、稀缺性及建設過程的復雜性等特點，投資決策階段是選擇和決定投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術經(jīng)濟論證，是對不同投資方案進行技術經(jīng)濟比較、選擇及做出判斷和決定的過程。因此，對住宅建設項目的投資決策要慎重對待，開發(fā)建設單位在決策過程中，要認真進行項目可行性研究，確定項目合理的資金結構、建設規(guī)模和水平等內(nèi)容，并根據(jù)市場情況、施工技術水平、政策變化等動態(tài)因素，認真調(diào)查研究，不斷補充更新，盡可能提高投資估算的準確程度，不斷完善前期論證工作，為今后的造價管理工作打下良好的基礎。

　　一、投資決策與工程造價管理的關系

　　決策階段的投資估算是選擇最佳投資方案的重要依據(jù)，是決定項目是否可行及主管部門進行項目審批的重要參考。正確的項目決策是對項目建設做出科學的決斷的基礎，是選擇最佳投資行動方案，使各種資源得到合理配置的前提。項目決策階段的造價控制，直接影響著其后各階段工程造價是否科學、合理。因此，只有保證項目決策的正確性、避免決策失誤，才能合理地進行造價估計和計算，在實施最佳投資方案的過程中，體現(xiàn)工程造價的合理性，從而有效控制工程造價。這種工程造價模式的確定與控制應貫穿于整個項目建設過程，要主動避免決策階段各項技術經(jīng)濟決策對該項目的工程造價的影響，如建設標準的確定、建設地點的選擇、工藝、設備的選用等。

　　二、市場調(diào)查分析

　　科學、準確的住宅市場調(diào)查分析是項目前期工作的重要組成部分，是投資決策和其他工作的依據(jù)，是各項決策產(chǎn)生的依據(jù)，只有科學、準確的市場調(diào)查分析才能做出科學的決策。市場的調(diào)查分析工作必須緊緊圍繞特定的開發(fā)地點和用戶類型從宏觀與微觀兩方面展開。通過市場調(diào)查分析所提供的信息，開發(fā)商可以對市場的發(fā)展趨勢做出預判。通過準確的市場調(diào)查，開發(fā)商可以了解影響市場的宏觀因素（經(jīng)濟因素、社會因素），進而準確把握投資機會與方向。通過了解住宅市場各類物業(yè)的供求關系和價格水平，可以正確的擬定開發(fā)項目的市場定位（服務對象、檔次、規(guī)模、售價等）。通過了解消費者對住宅功能和設計形式的要求，可以對項目的規(guī)劃設計工作做出正確指導。

　　三、項目資金的籌措與資金成本分析

　　在市場經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，住宅項目的建設需要投入大量的資金。在開發(fā)前期，一般開發(fā)商往往僅擁有總投資的20％～40％的資金，因此，企業(yè)需要通過各種渠道籌集建設資金。融資已經(jīng)成為企業(yè)的重要經(jīng)營手段之一，同時，企業(yè)如何合理地降低資金成本，提高有限自有資金的利用率是企業(yè)經(jīng)常面臨的問題。為避免在資金籌措工程中可能會發(fā)生的問題，要確定合理的資金需要量，提高籌資效果；認真選擇資金來源，降低資金成本；適時取得資金，保證資金投放需要；適當維持自有資金比例，正確安排負債經(jīng)營。資金成本是企業(yè)財務管理的一個重要概念，是企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價，這一代價由兩部分組成：資金籌集成本和資金使用成本，國際上將其列為一項“財務標準”。資金按照其來源的不同可分為兩種：自有資金和長期借入資金。分析資金成本有助于企業(yè)選擇籌資方案，確定籌資結構以及最大限度地提高籌資的效益。

　　四、項目資金結構的分析與籌資方案的確定

　　資金結構是指企業(yè)資金的組合，任何一個開發(fā)企業(yè)都客觀存在著一定的資金結構，即長期資金與非長期資金的比例關系；自有資金與非自有資金的比例關系；非長期資金內(nèi)部各項目之間的比例關系；長期資金內(nèi)部各項目之間的比例關系；負債和資本（股東權益）的比重。每一個企業(yè)都具有一個最優(yōu)的資金結構，最優(yōu)的資金結構也就是企業(yè)最佳的資金組合形式。在這一結構實現(xiàn)時，該企業(yè)的資金成本率最低，企業(yè)的價值最大。用以衡量企業(yè)資金結構是否最合理的標準主要有以下幾點：1、綜合的資金成本最低，企業(yè)為籌資所花費的代價最小。2、籌集到手能供企業(yè)使用的資金最充分，能確保企業(yè)長、短期經(jīng)營和發(fā)展的需要。3、股票市價上升，股東財富最大，企業(yè)總體價值最大。4、企業(yè)財務風險小。

　　五、投資方案經(jīng)濟效益評價

　　所謂經(jīng)濟效益（也稱經(jīng)濟效果）是人們在經(jīng)濟活動實踐中所取得的有用成果與勞動消耗之比，或是產(chǎn)出的經(jīng)濟成果與投入的資源總量之比。開發(fā)商進行項目投資的目的是為了獲得利潤，取得盡可能高的經(jīng)濟效益，因此開發(fā)商在投資決策前需要知道擬投資項目的經(jīng)濟效益，以便做出決策，在投資實施中應該知道所投資項目的實際經(jīng)濟效益，以便采取相應的對策。因此投資必須講求經(jīng)濟效益，只有講求經(jīng)濟效益，才能減少投資的盲目性，提高投資的有效性，促進投資的合理分布。

來源:-高級會計師考試

（責任編輯：中大編輯）

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