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城市規(guī)劃師考試相關(guān)知識輔導(dǎo)：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展的博弈

當(dāng)前，我國的城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)的問題，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展未能與經(jīng)濟(jì)、社會、資源環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)未能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、資源環(huán)境效益的統(tǒng)一。而城市規(guī)劃未能有效地引導(dǎo)和控制房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是相互聯(lián)系的，城市性質(zhì)、職能與規(guī)模，城市土地配置的合理程度，用地功能布局及城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)，從總體上決定了城市地價的高低。而這些因素主要是由城市規(guī)劃決定的。合理利用城市規(guī)劃來影響各個地塊的市場價格，可以引導(dǎo)城市用地向最有效利用方向發(fā)展，以獲取最佳土地使用效益，并在一定程度上引導(dǎo)房地產(chǎn)向合理的方向發(fā)展。

首先，每個中心城市都是其所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心，這決定了其用地構(gòu)成中商業(yè)比例較高，而商業(yè)用地級差收益最大，地價最高。同時，城市規(guī)模越大，級差地價也越大。由此可見，城市總體規(guī)劃決定了城市的性質(zhì)、城市用地規(guī)模和主導(dǎo)職能，因而影響到城市的地價水平，進(jìn)而引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)度、方向與規(guī)模。

其次，城市規(guī)劃確定了城市用地功能分區(qū)，也決定了城市內(nèi)部不同區(qū)域的地價水平。住宅用地要求有較好的人居環(huán)境和便捷的交通條件，對區(qū)位要求較高;而工業(yè)用地主要考慮交通是否方便，地塊是否夠大、水電等基礎(chǔ)設(shè)施配套是否完善等等，對區(qū)位要求最低。因而不同的土地利用方式其級差地租也不同。

再次，土地使用性質(zhì)控制對地價也有一定的影響。由于土地開發(fā)用途具有兼容性，對于具體一個地塊，土地的微觀利用結(jié)構(gòu)必然會影響該地塊的地價水平。同一塊土地可能因為設(shè)定不同的用途和容積率而導(dǎo)致地價的巨大差異。城市規(guī)劃中的建設(shè)發(fā)展用地使用控制規(guī)劃對建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面作出了規(guī)定。其具體控制內(nèi)容包括工地使用性質(zhì)、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。

最后，市政的配套設(shè)施同樣影響著該區(qū)域的地價。配套設(shè)施是生產(chǎn)、生活正常進(jìn)行的保證，配套設(shè)施控制即是對居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲等用地上的公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)提出定量配置要求。配套設(shè)施的優(yōu)劣將會直接影響到地價水平的高低。城市規(guī)劃通過對配套設(shè)施的控制來改善城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟硬件環(huán)境，使城市發(fā)展的未來溢價增加，從而使城市總體地價水平提高。

現(xiàn)在的學(xué)者大多只注重對城市內(nèi)部區(qū)位不同產(chǎn)生的級差地租的研究，并據(jù)以進(jìn)行定性定量分析。其實，就宏觀城市系統(tǒng)而言，級差地租會在更廣闊的領(lǐng)城里存在。由于城市的區(qū)位不同、規(guī)模不同、原有經(jīng)濟(jì)條件和基礎(chǔ)不同，存在著十分明顯的土地級差效益。上海與烏魯木齊、沈陽與拉薩、深圳與西寧的土地效益就可能相差百倍。如果城市級差地租不進(jìn)行宏觀上的定性定量分析和平衡，微觀分析搞得再好也難以正確體現(xiàn)國家作為土地所有者與城市作為土地使用者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也難以利用地租經(jīng)濟(jì)杠桿對國民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效的和合理的調(diào)節(jié)。

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