城鄉(xiāng)規(guī)劃師考砸鍋的九大教訓(xùn)

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第四章:城市用地的分類與評(píng)價(jià)

大綱要求

1、掌握城市用地的自然條件評(píng)價(jià)?

2、掌握城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)?

3、熟悉城市用地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)?

按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，城市用地按大類、中類和小類三級(jí)進(jìn)行劃分，以滿足不同層次規(guī)劃的要求。城市用地分10大類，46中類和73小類。

城市總體規(guī)劃階段以達(dá)到大類為主，中類為輔;分區(qū)規(guī)劃階段中類為主，小類為輔;詳細(xì)規(guī)劃階段應(yīng)達(dá)到小類深度。

城市用地評(píng)價(jià)包括三方面：城市用地自然條件評(píng)價(jià)、建設(shè)條件評(píng)價(jià)和用地的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)。

(一)城市用地自然條件評(píng)價(jià)(掌握)考P54

自然環(huán)境與城市的形成和發(fā)展密切相關(guān)，對(duì)城市布局的形成和職能的發(fā)揮起到很大影響。城市用地自然條件評(píng)價(jià)主要包括工程地質(zhì)、水文、氣候和地形等幾個(gè)方面。

1、工程地質(zhì)條件

(1)土質(zhì)與地基承載力

全面了解建設(shè)用地范圍內(nèi)各種地基的承載能力，對(duì)城市建設(shè)用地選擇和各類工程建設(shè)項(xiàng)目的合理布置以及工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，都十分重要。

(2)地形條件

城市規(guī)劃的布局、道路走向和線型、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、建筑群體的布置、城市的形態(tài)與形象等，都會(huì)受城市地形條件的影響。

結(jié)合地形條件，合理規(guī)劃城市各項(xiàng)用地和布置各項(xiàng)工程建設(shè)，能夠節(jié)約土地、減少平整土石方工程投資，有利于城市管理。

城市各項(xiàng)工程設(shè)施的建設(shè)對(duì)用地的坡度都有具體的要求。如：平地常要求不小于0.3%的坡度，有利于地面水的匯集和排除，但是地形過(guò)陡，將會(huì)出現(xiàn)水土沖刷問(wèn)題。地形坡度的大小對(duì)道路的選線、縱坡的確定及土石方工程量的影響尤為顯著。

(3)沖溝

沖溝：由間斷流水在底層表面沖刷形成的溝槽。

不利：使切割用地支離破碎，對(duì)土地的使用不利;，尤其在沖溝的發(fā)育地區(qū)，水土流失嚴(yán)重;增加路線長(zhǎng)度和增設(shè)跨溝工程，給工程帶來(lái)困難。

規(guī)劃前應(yīng)弄清沖溝的分布、坡度、活動(dòng)狀況，以及沖溝的發(fā)育條件，采取相應(yīng)的治理措施。如：對(duì)地表水進(jìn)行導(dǎo)流，或通過(guò)綠化工程防止水土流失。

(4)滑坡與崩塌

物理工程地質(zhì)現(xiàn)象。

滑坡成因：由于斜坡上大量坡體(土體或巖體)，在風(fēng)化、地下水以及重力作用下，沿一定的滑動(dòng)面向下滑動(dòng)而造成的，常發(fā)生在山區(qū)或丘陵地區(qū)。

不穩(wěn)定的坡體本身，或處于滑坡體下滑方向的地段，都不宜作為城市建設(shè)用地。

崩塌成因：由山坡巖層或土層的層面相對(duì)滑動(dòng)，造成山體失去穩(wěn)定而塌落。

裂隙發(fā)育且節(jié)理面順向崩塌方向極易發(fā)生崩落，尤其是因過(guò)份人工開挖，都會(huì)導(dǎo)致崩塌。

(5)巖溶

巖溶：地下可溶性巖石(如石灰?guī)r、鹽巖)在含有二氧化碳、硫酸鹽、氯等化學(xué)成分地下水的溶解與侵蝕下，巖石內(nèi)部形成空洞(地下溶洞)。(也稱喀斯特現(xiàn)象)。

城市規(guī)劃時(shí)要查清溶洞的分布、深度以及構(gòu)造特點(diǎn)，而后確定城市布局和地面工程建設(shè)。

(6)地震

一種自然地質(zhì)現(xiàn)象，大多由地殼斷裂構(gòu)造運(yùn)動(dòng)引起的。在有活動(dòng)斷裂帶的地區(qū)，最易發(fā)生地震，在斷裂帶的彎曲突出處和斷裂帶的交叉的地方往往是震中所在。

注意：強(qiáng)震區(qū)不宜建設(shè)城市;在震區(qū)建設(shè)城市時(shí)，要制定各項(xiàng)建設(shè)工程的設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，并且考慮震后疏散救災(zāi)等問(wèn)題。建筑不宜連成片。

地震斷裂帶上一般可以綠化，不進(jìn)行建設(shè)，同時(shí)也不能布置主要的交通干道，城市上游不能修建水庫(kù)，以免地震損害水庫(kù)，洪水下泄危機(jī)城市。

2、水文及水文地質(zhì)條件

(1)水文條件

首先：江河湖泊等地面水體，不但可以作為城市的水源，而且在水路運(yùn)輸、改善氣候、稀釋污水及美化環(huán)境方面發(fā)揮作用。

不利影響：洪水侵患，年水量不均，水流對(duì)沿岸的沖刷，河床泥沙淤積等。

因此沿江河的城市規(guī)劃中應(yīng)處理好用地選擇，用地布局以及堤防工程建設(shè)等各方面的問(wèn)題。在城市不同區(qū)域還要采用不同的防洪設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，有利于土地的充分利用，也有利于城市的合理布局并且節(jié)約建設(shè)投資。

其次：城市建設(shè)可能造成對(duì)原有水系的破壞，如：過(guò)量取水，排放大量污水，改變河道等。

在規(guī)劃和建設(shè)之前，需對(duì)水體的流量、流速、水位、水質(zhì)等進(jìn)行調(diào)查分析，隨時(shí)掌握水情動(dòng)態(tài)，研究規(guī)劃對(duì)策。

(2)水文地質(zhì)條件

水文地質(zhì)條件--指地下水的存在形式，含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫及水的流動(dòng)狀態(tài)等條件。

地下水經(jīng)常作為城市用水的水源，特別是在遠(yuǎn)離江河湖泊或地面水水量不足，而水質(zhì)又不符合衛(wèi)生要求的城市，調(diào)查并探明地下水資源尤為重要。

分類：按成因與埋藏條件可分為：上層滯水、潛水和承壓水(能作為城市水源)。

潛水：地表滲水形成，主要靠大氣降水補(bǔ)給。因此潛水水位及其水的流動(dòng)狀態(tài)與地面的狀況有關(guān)，埋深也因各地的地面蒸發(fā)、地質(zhì)構(gòu)造(如隔水層距地面的深度)和地形等不同而相差懸殊。

承壓水：兩個(gè)隔水層之間的重力水，由于有隔水項(xiàng)板，承壓水受大氣降水的影響較小，也不易受地面污染，因此成為遠(yuǎn)離江河城市主要水源。

地下漏斗：地下水的過(guò)量開采，會(huì)使地下水位大幅度下降，形成 "漏斗";

危害：使漏斗外圍的污染物質(zhì)流向漏斗中心，使水質(zhì)變壞;嚴(yán)重時(shí)造成水源枯竭并引起地面沉陷，形成碟形洼地，對(duì)城市的防汛與排水均不利，也會(huì)對(duì)地面建筑及各項(xiàng)管網(wǎng)工程造成破壞。

地下水的流向?qū)Τ鞘胁季忠灿杏绊懀纾簩?duì)地下水有污染的一些建設(shè)項(xiàng)目不應(yīng)布置在地下水的上游方向，以盡量減少水體污染。

3、氣候條件

氣候條件對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)有著諸多方面的影響，尤其在為城市居民創(chuàng)造舒適生活環(huán)境，防止城市污染等方面，關(guān)系密切。

(1)太陽(yáng)輻射

分析城市所在地區(qū)太陽(yáng)運(yùn)行規(guī)律和輻射強(qiáng)度，對(duì)于建筑的日照標(biāo)準(zhǔn)、建筑朝向、建筑間距的確定，以及建筑的遮陽(yáng)設(shè)施與各項(xiàng)工程的采暖設(shè)施的設(shè)置，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。

(2)風(fēng)象

①風(fēng)：地面大氣的水平移動(dòng)，由風(fēng)向和風(fēng)速兩個(gè)量表示。

②風(fēng)向：風(fēng)吹來(lái)的方向。表示風(fēng)向的一個(gè)基本特征指標(biāo)：風(fēng)向頻率。

風(fēng)向頻率一般是分8個(gè)或16個(gè)羅盤方位觀測(cè)，累積某一時(shí)期內(nèi)(一季、一年或多年)各個(gè)方位風(fēng)向的次數(shù)，并以各個(gè)風(fēng)向發(fā)生的次數(shù)占該時(shí)期內(nèi)觀測(cè)、累計(jì)各個(gè)不同風(fēng)向(包括靜風(fēng))的總次數(shù)的百分比來(lái)表示。

風(fēng)向頻率=(某一時(shí)期內(nèi)觀測(cè)、累計(jì)某一風(fēng)向發(fā)生的次數(shù)/同一時(shí)期內(nèi)觀測(cè)、累計(jì)風(fēng)向的總次數(shù))*100%

③風(fēng)速：?jiǎn)挝粫r(shí)間內(nèi)風(fēng)所移動(dòng)的距離，表示風(fēng)速的一個(gè)最基本指標(biāo)是用平均風(fēng)速表示。

平均風(fēng)速是按每個(gè)風(fēng)向的風(fēng)速累計(jì)平均值來(lái)表示的。(加權(quán)平均數(shù))

④風(fēng)玫瑰圖--根據(jù)城市多年風(fēng)向觀測(cè)記錄匯總所繪制的風(fēng)向頻率圖和平均風(fēng)速圖，又稱為風(fēng)玫瑰圖。風(fēng)玫瑰圖是研究城市布局的重要依據(jù)。

在進(jìn)行城市用地規(guī)劃布局時(shí)，為了減輕工業(yè)排放的有害氣體對(duì)生活居住區(qū)的危害，通常把工業(yè)區(qū)布置在居住區(qū)的下風(fēng)位;應(yīng)同時(shí)考慮最小風(fēng)頻風(fēng)向、靜風(fēng)頻率、各盛行風(fēng)向的季節(jié)變換及風(fēng)速關(guān)系。如：

①全年只有一個(gè)盛行風(fēng)向，且與此相對(duì)方向風(fēng)頻最小，或最小風(fēng)頻風(fēng)向與盛行風(fēng)向的轉(zhuǎn)換夾角大于90度，則工業(yè)用地應(yīng)放在最小風(fēng)頻之上風(fēng)位，居住區(qū)位于其下風(fēng)位。

②當(dāng)全年有兩個(gè)方向的盛行風(fēng)時(shí)，應(yīng)避免使有污染的工業(yè)處于任何一個(gè)盛行風(fēng)向的上風(fēng)方向，工業(yè)區(qū)和居住區(qū)可以分別布置在盛行風(fēng)向的兩側(cè)。

風(fēng)速與污染的危害關(guān)系一般是反比關(guān)系，即風(fēng)速越大，污染物越容易擴(kuò)散，從而降低了污染物濃度。

城市用地規(guī)劃布局時(shí)，不但要考慮城市盛行風(fēng)向的影響，還要注意當(dāng)?shù)仂o風(fēng)的頻率。

城市用地布局在綠地安排和道路系統(tǒng)規(guī)劃中也應(yīng)考慮自然通風(fēng)的要求：大面積綠地安排成楔狀插入城市，可以引導(dǎo)風(fēng)向;道路系統(tǒng)的走向可與冬季盛行風(fēng)向成一定角度，以減輕寒風(fēng)對(duì)城市的侵襲。

另外，對(duì)城市局部地段在溫差熱力作用下產(chǎn)生的小范圍空氣環(huán)流也應(yīng)考慮，處理得當(dāng)有利于該地段的自然通風(fēng)。如在山地背風(fēng)面，由于會(huì)產(chǎn)生機(jī)械性渦流，布置于此的建筑有利于通風(fēng)，但其上風(fēng)向若為污染源時(shí)，也會(huì)因此而加劇污染。

(3)氣溫

氣溫對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)的影響

①城市所在地區(qū)的日溫差或年溫差較大時(shí)，會(huì)給建筑工程的設(shè)施和施工帶來(lái)影響。

②在工業(yè)配置時(shí)，需根據(jù)氣溫條件，考慮工業(yè)工藝的適應(yīng)性與經(jīng)濟(jì)性問(wèn)題。

③在生活居住方面，則應(yīng)根據(jù)氣溫狀況考慮生活居住區(qū)的降溫或采暖設(shè)備的設(shè)置問(wèn)題。

在日溫差較大的地區(qū)(尤其在冬天)，容易出現(xiàn)逆溫層現(xiàn)象，在靜風(fēng)和谷地地區(qū)，由于山坡氣流的下沉，更加劇這一現(xiàn)象，這時(shí)城市上空大氣比較穩(wěn)定，有害的煙氣滯留或擴(kuò)散緩慢，加劇污染。

城市中由于建筑密集，硬地過(guò)多，生產(chǎn)與生活活動(dòng)過(guò)程中散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫高于郊外的現(xiàn)象--熱島效應(yīng)。

在規(guī)劃布局時(shí)，可以增設(shè)大面積水體和綠地，加強(qiáng)對(duì)氣溫的調(diào)節(jié)作用，從而減少熱島效應(yīng)。

(4)降水與濕度中華考試網(wǎng)

降水--降雨、降雪、降雹、降霜等氣候現(xiàn)象的總稱。

降水量的大小和降水強(qiáng)度對(duì)城市排水設(shè)施有較為突出的影響。此外，山洪的形成、江河汛期的威脅等也給城市用地的選擇及城市防汛工程帶來(lái)直接的影響。

濕度高低與降水的多少有密切關(guān)系，相對(duì)濕度又隨地區(qū)或季節(jié)的不同而不同。

濕度的大小會(huì)對(duì)城市某些工業(yè)生產(chǎn)的工藝產(chǎn)生影響，同時(shí)又與居住環(huán)境是否舒適有關(guān)。

(二)城市用地的建筑條件評(píng)價(jià)(掌握)考P57

城市用地的建設(shè)條件--指組成城市各項(xiàng)物質(zhì)要素的現(xiàn)有狀況與它們?cè)诮趦?nèi)建設(shè)或改進(jìn)的可能，以及他們的服務(wù)水平與質(zhì)量。

與建設(shè)用地的自然條件評(píng)價(jià)相比，城市用地的建筑條件評(píng)價(jià)更強(qiáng)調(diào)人為因素所造成的影響。

1、城市用地布局結(jié)構(gòu)方面

對(duì)城市用地布局結(jié)構(gòu)的評(píng)價(jià)，著重以下幾個(gè)方面：

(1)城市用地布局結(jié)構(gòu)是否合理，主要體現(xiàn)在城市各項(xiàng)功能的組合與結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)，以及城市總體運(yùn)行的效率。

(2)城市用地布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)發(fā)展的需要，城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)是封閉的，還是開放的，將對(duì)城市空間發(fā)展、調(diào)整或改變的可能性產(chǎn)生影響。如工業(yè)的改造或者規(guī)模的擴(kuò)展，以此帶來(lái)生活居住用地等相應(yīng)的增加，是否會(huì)在工作地與居住地空間擴(kuò)展出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性障礙等。

(3)城市用地布局對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，主要體現(xiàn)在城市工業(yè)排放物所造成的環(huán)境污染與城市布局的矛盾。

(4)城市內(nèi)外交通系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性、矛盾與潛力，城市對(duì)外鐵路、公路、水道、港口及空港的站場(chǎng)、線路的分布，將對(duì)城市用地結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深刻的影響，還對(duì)城市進(jìn)一步擴(kuò)展的方向和用地選擇造成制約。

(5)城市用地結(jié)構(gòu)是否體現(xiàn)出城市性質(zhì)的要求，或者反映出城市特定自然地理環(huán)境和歷史文化積淀的特色等。

2、城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施方面

城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)現(xiàn)狀包括：質(zhì)量、數(shù)量、容量與改造利用的潛力等。--影響到土地的利用及舊區(qū)再開發(fā)的可能性與經(jīng)濟(jì)性。

公共服務(wù)設(shè)施包括：商業(yè)服務(wù)、文化教育、郵電、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施--土地利用的重要衡量條件;尤其在舊區(qū)改建方面，土地利用的價(jià)值往往要視舊有住宅和各種公用服務(wù)設(shè)施以及改建后所能得益的多少來(lái)決定。

城市市政設(shè)施包括：現(xiàn)有的道路、橋梁、給水、排水、供電、煤氣等的管網(wǎng)、廠站的分布及其容量等方面。--土地開發(fā)的基礎(chǔ)條件，影響城市發(fā)展的格局。

3、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成方面

社會(huì)構(gòu)成主要表現(xiàn)在人口結(jié)構(gòu)及其分布的密度，以及城市各項(xiàng)物質(zhì)設(shè)施的分布及其容量同居民需求之間的適應(yīng)性。人口分布的疏和密反映出土地利用的強(qiáng)度與效益。

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和相應(yīng)的就業(yè)結(jié)構(gòu)都將影響城市用地功能組織和各種用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)。

(三)城市用地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(熟悉)考P58

城市土地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)--指根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所產(chǎn)生的作用，綜合評(píng)價(jià)土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣差異，為土地使用提供依據(jù)。

通過(guò)分析土地的區(qū)位、投資于土地上的資本、自然條件、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況等條件，可以揭示土地質(zhì)量和土地收益的差異。

1、城市土地的基本性質(zhì)

認(rèn)識(shí)城市土地的特殊性是進(jìn)行城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。

(1)承載性是城市土地最基本的自然屬性

承載性--城市土地為城市各項(xiàng)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)提供場(chǎng)所，是人們進(jìn)行生產(chǎn)和生活不可缺少的物質(zhì)要素，也是各類建筑物和構(gòu)筑物的載體。這一特性為承載性。

城市土地承載性對(duì)城市的發(fā)展和建設(shè)影響主要在物理屬性方面，而與其自身肥沃程度無(wú)關(guān)。

(2)區(qū)位的極端重要性

城市土地區(qū)位的含義，除包括地理坐標(biāo)表示的幾何位置外，更重要的是經(jīng)濟(jì)地理位置，即某一地段與周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相互關(guān)系，如與就業(yè)中心，交通線路等社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素的相對(duì)位置。

包括：有形區(qū)位：如土地所在位置距就業(yè)中心、交通路線的遠(yuǎn)近，基礎(chǔ)設(shè)施的條件等;

無(wú)形的因素：如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)文化環(huán)境等。

(3)地租與地價(jià)

地租--報(bào)酬或收益，本質(zhì)是土地供給者憑借土地所有權(quán)向土地需求者讓渡土地使用權(quán)時(shí)所索取的利潤(rùn)。

土地價(jià)格--是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。

在我國(guó)，土地屬國(guó)家所有。因此地價(jià)一般指土地一定年限內(nèi)使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。

經(jīng)濟(jì)學(xué)中分析：城市土地在城市不同用途之間合理分配的基礎(chǔ)是價(jià)值最大法則。即土地所有者追求最大地租，土地使用者則尋求生產(chǎn)過(guò)程中的利潤(rùn)最大而使地租等于其邊際產(chǎn)出價(jià)值。

極差地租--不同區(qū)位的土地或同一土地上由于土地肥力、相對(duì)位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。

2、城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要影響因素

表4-1：城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)因子體系

基本因素層

派生因素層

因子層

土地區(qū)位

繁華度

商業(yè)服務(wù)中心等級(jí)

高級(jí)商務(wù)金融聚集區(qū)

集貿(mào)市場(chǎng)

交通通達(dá)度

道路功能與寬度

道路網(wǎng)密度

公交便捷度

城市設(shè)施

城市基礎(chǔ)設(shè)施

供水設(shè)施

排水設(shè)施

供暖設(shè)施

供氣設(shè)施

供電設(shè)施

社會(huì)服務(wù)設(shè)施

文化教育設(shè)施

醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施

文娛體育設(shè)施

郵電設(shè)施

公園綠地

環(huán)境優(yōu)劣度

環(huán)境質(zhì)量

大氣污染

水污染

噪聲污染

自然條件

地形坡度

地基承載力

洪水淹沒(méi)與積水

綠化覆蓋率

其他

人口密度

建筑容積率

城市規(guī)劃

人口密度

建筑容積率

用地潛力

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