影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大因素

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大因素是土地和資金，而這兩點(diǎn)都處于政府的絕對(duì)控制下。土地就不用說(shuō)了，至于資金政府可以控制信貸規(guī)模和財(cái)稅政策，缺乏這兩點(diǎn)，再牛的開發(fā)商都玩不轉(zhuǎn)。同樣是追求產(chǎn)出和利益，與開發(fā)商單純的經(jīng)濟(jì)成本不同的是，政府還面臨這巨大的社會(huì)成本和政治成本并且要兼顧社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展戰(zhàn)略的需要。這使得政府和開發(fā)商之間存在巨大共同利益的同時(shí)，政府本身也成為市場(chǎng)發(fā)展的最大制約因素。通過(guò)土地和資金這個(gè)緊箍咒，可以隨時(shí)左右市場(chǎng)的走向，成為調(diào)節(jié)市場(chǎng)的有效手段，并且成為開發(fā)商制定經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略特別是價(jià)格戰(zhàn)略最不確定的因素。在新一輪房?jī)r(jià)瘋漲使政府和開發(fā)商賺得盆滿缽滿的同時(shí)，也使得政府面臨越來(lái)越大的社會(huì)和政治壓力。這種壓力達(dá)到一定程度足以促使政府出臺(tái)新的調(diào)控措施和對(duì)政府既得利益作出一定調(diào)整，妥協(xié)和讓步，成為抑制房?jī)r(jià)非理性上漲和開發(fā)商獲得超額利潤(rùn)的有力武器。陰在陽(yáng)之內(nèi)，不在陽(yáng)之對(duì)…市場(chǎng)的辯證法是無(wú)情的。

房?jī)r(jià)的非理性上漲和對(duì)超額利潤(rùn)的追逐本身就孕育著下跌的空間。只是轉(zhuǎn)變的臨界點(diǎn)難以測(cè)定…這是政府和開發(fā)商之間不可避免的博弈

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