期房價格的計算

1.期房價格的計算公式

期房價格=現房價格一預計從期房到達現房期間現房出租的凈收益的折現值一風險補償。

2.補地價 (1)對于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件的，補地價的數額理論上等于改變后的地價與改變前的地價之差，公式為：

補地價=改變后的地價一改變前的地價

(2)對于單純提高容積率或改變土地用途并提高容積率的補地價來說，如果將提高后的容積率稱為現容積率，提高前的容積率稱為原容積率，則補地價的數額為：

補地價(單價)=現樓面地價×現容積率一原樓面地價×原容積率

補地價(總價)=補地價(單價)×土地總面積

(3)如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則公式為：

補地價(單價)=原樓面地價×(現容積率一原容積率)

或者

補地價(單價)=原容積率下的土地單價/原容積率×(現容積率-原容積率)

3.某種房地產在未來某一時間的供給量

供給量=存量-拆毀量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發(fā)量

估價時點的原則

1.遵守合法原則應做到下列幾點：

(1)在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產權利證書、權利檔案的記載或者合同約定(如租賃權)、以及其他合法權屬證明材料為依據。

(2)在依法判定的使用權利方面，應以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據。

(3)在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規(guī)、政策或者合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據。

(4)在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策。

2.估價時點的原則

(1)估價時點原則要求房地產估價結果應是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。

(2)估價時點原則的內容

估價通常只是評估某個特定時間的價值。這個特定時間既不是委托人也不是房地產估價師可以隨意假定，必須根據估價目的來確定。

(3)估價目的是龍頭，確定了估價目的，其他便可以根據估價目的來確定。

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（責任編輯：中大編輯）

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