房地產(chǎn)估價理論與方法——估價當事人

估價當事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人。其中，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)是估價服務(wù)的提供者，是估價主體;估價委托人是估價服務(wù)的直接需求者，是估價服務(wù)的直接對象。

(一)房地產(chǎn)估價師

房地產(chǎn)估價師(real estate appraisers，real estate valuers)也稱為注冊房地產(chǎn)估價師，簡稱估價師，是指具有房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并按照《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》注冊，取得房地產(chǎn)估價師注冊證書，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員。一名合格的房地產(chǎn)估價師應(yīng)具有房地產(chǎn)估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗，是對其估價專業(yè)勝任能力的要求;具有良好的職業(yè)道德，是對其估價行為規(guī)范的要求。僅有理論知識而缺乏實踐經(jīng)驗，難以得出符合實際的估價結(jié)果;僅有實踐經(jīng)驗而缺乏理論知識，會只知其然而不知其所以然，難以對價值作出科學深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地分析解決現(xiàn)實中不斷出現(xiàn)的新的估價問題。理論知識和實踐經(jīng)驗即使兼?zhèn)?，但如果沒有良好的職業(yè)道德，也難以作出客觀公正的估價。

目前中國規(guī)定，房地產(chǎn)估價師應(yīng)當受聘于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)，在同一時間只能在一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù);房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當由所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費。

(二)房地產(chǎn)估價機構(gòu)

房地產(chǎn)估價機構(gòu)簡稱估價機構(gòu)(appraisal firms，appraisal companies)，是指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估價師等條件，依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。目前中國規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立;法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估價師;資質(zhì)等級由低到高分為暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì);依法從事房地產(chǎn)估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制;不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照估價目的劃分，估價機構(gòu)應(yīng)當在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價活動;房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具。

(三)估價委托人

估價委托人簡稱委托人，俗稱客戶，是指直接向估價機構(gòu)提出估價需求，與估價機構(gòu)訂立估價委托合同的單位或個人。委托人有義務(wù)向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所必要的資料，例如，估價對象的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息，并對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責;有義務(wù)協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料及對估價對象進行實地查看等工作;不得干預(yù)估價人員和估價機構(gòu)的估價行為和估價結(jié)果。

要注意估價委托人、估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用者之間的異同。估價對象權(quán)利人是指估價對象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。估價利害關(guān)系人是指估價結(jié)果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位或個人。估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，估價對象的潛在投資者、受讓人往往也是估價利害關(guān)系人。估價報告使用者可能是估價對象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門和社會公眾等。估價委托人不一定是估價對象權(quán)利人或估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是供自己使用，此時委托人同時也是估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是提供給特定的第三方使用，例如，房地產(chǎn)抵押估價中借款人委托的，估價報告使用者是貸款人(如商業(yè)銀行)委托人委托估價、獲取估價報告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用。委托人和估價報告使用者通常是估價利害關(guān)系人，但也有例外。例如，在為人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)的估價中，人民法院既是委托人也是估價報告使用者，但不是估價利害關(guān)系人。

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（責任編輯：中大編輯）

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