第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

1.投資估算：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍，包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設(shè)項(xiàng)目類(lèi)型的特點(diǎn)不同，其費(fèi)用構(gòu)成有較大的差異。

(一)土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是指取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種：劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的出讓價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。

(二)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。

(三)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

1.建筑安裝工程費(fèi)

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)種f生的公共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。

在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。具體估算方法的選擇，應(yīng)視資料的可獲得性和費(fèi)用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：

(1)單元估算法

(2)單位指標(biāo)估算法

(3)工程量近似匡算法

(4)概算指標(biāo)法

(四)其他工程費(fèi)

(五)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

(六)管理費(fèi)用

(七)銷(xiāo)售費(fèi)用

(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用

(九)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

2.資金使用計(jì)劃：

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。在項(xiàng)目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。

3.收入估算與資金籌措：

(一)收入估算

估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃(含銷(xiāo)售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃)。租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類(lèi)型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開(kāi)發(fā)商的投資策略相配合。

1.租售方案

租售物業(yè)的類(lèi)型與數(shù)量，要結(jié)合項(xiàng)目可提供的物業(yè)類(lèi)型、數(shù)量來(lái)確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能變化對(duì)租售數(shù)量的影響。對(duì)于一個(gè)具體的項(xiàng)目而言，此時(shí)必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在整個(gè)租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷(xiāo)售或出租的物業(yè)類(lèi)型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。

2.租售價(jià)格

租售價(jià)格應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到項(xiàng)目的租售價(jià)格。也可以參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的技術(shù)和方法，確定租售價(jià)格。

租售價(jià)格的確定要與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境對(duì)物業(yè)租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。

3.租售收入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。對(duì)于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶(hù)的時(shí)間)和空置率(未租出建筑面積占可出租的總建筑面積的百分比)對(duì)年租金收人的影響。租售收入估算，要計(jì)算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收人，并形成租售收入計(jì)劃。租售收入的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式進(jìn)行。

4.收款方式

收款方式的確定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。

(二)資金籌措資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿(mǎn)足項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿(mǎn)足資金需求時(shí)，可安排借貸資金。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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