第八章 房地產開發(fā)項目可行性研究

第四節(jié) 房地產開發(fā)項目投資與收入估算

1.投資估算：

房地產開發(fā)項目投資估算的范圍，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、房屋開發(fā)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費。各項費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大的差異。

(一)土地費用

土地費用是指取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥土地的征收補償費、出讓土地的出讓價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。

(二)勘察設計和前期工程費

勘察設計和前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。

(三)房屋開發(fā)費

房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。

1.建筑安裝工程費

2.基礎設施建設費

3.公共配套設施建設費

公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營種f生的公共配套設施(或公建設施)的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。

在可行性研究階段，房屋開發(fā)費中各項費用的估算，可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法、概預算定額法，也可以根據類似工程經驗進行估算。具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：

(1)單元估算法

(2)單位指標估算法

(3)工程量近似匡算法

(4)概算指標法

(四)其他工程費

(五)開發(fā)期間稅費

(六)管理費用

(七)銷售費用

(八)財務費用

(九)不可預見費

2.資金使用計劃：

開發(fā)項目應根據可能的建設進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。編制資金使用計劃，應考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預收款、欠付款、預付定金以及按工程進度付款的具體情況。

3.收入估算與資金籌措：

(一)收入估算

估算房地產開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃(含銷售、出租、自營等計劃)。租售計劃的內容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應的數量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應遵守政府有關租售和經營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。

1.租售方案

租售物業(yè)的類型與數量，要結合項目可提供的物業(yè)類型、數量來確定，并要考慮到租售期內房地產市場的可能變化對租售數量的影響。對于一個具體的項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數量及其與建筑物的對應關系，在整個租售期內每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數量。綜合用途的房地產開發(fā)項目，應按不同用途或使用功能劃分。

2.租售價格

租售價格應在房地產市場分析的基礎上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到項目的租售價格。也可以參照房地產開發(fā)項目產品定價的技術和方法，確定租售價格。

租售價格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經濟、社會等宏觀環(huán)境對物業(yè)租售價格影響的同時，還應對房地產市場供求關系進行分析，考慮已建成的、正在建設的以及潛在的競爭項目對擬開發(fā)項目租售價格的影響。

3.租售收入

房地產開發(fā)項目的租售收入等于可租售面積的數量乘以單位租售價格。對于出租的情況，還應考慮空置期(項目竣工后暫時找不到租戶的時間)和空置率(未租出建筑面積占可出租的總建筑面積的百分比)對年租金收人的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收人，并形成租售收入計劃。租售收入的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式進行。

4.收款方式

收款方式的確定，應考慮當地房地產交易的付款習慣，確定分期付款的期數及各期付款的比例。

(二)資金籌措資金籌措計劃，要以房地產開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數量。項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足項目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。

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（責任編輯：lqh）

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