為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

㈢ 按存量增量細分

通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存

量房地產(chǎn)交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋

市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產(chǎn)增量和存量市場之間是一種互動關(guān)系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且由于房地產(chǎn)市場中存在的"過濾"現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。

㈣ 按交易形式細分

按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。由于同一時期、同

一地域范圍內(nèi)某種特定類型房地產(chǎn)的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產(chǎn)交易形式對市場進行劃分就成為必然。

土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國土地所有權(quán)屬于國家，因此土地的交易實質(zhì)上是土地使用權(quán)的交易;新建

成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場;面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。

㈤ 按目標市場細分

從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產(chǎn)市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)

類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住

宅市場等;也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方

式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場

等三、房地產(chǎn)市場指標

反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標

和市場交易指標三種類型。

㈠ 供給指標

⑴ 存量(Stock，St)，指報告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù);

在數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量(ttttNCSSδ.+=.1)可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。

⑵ 新竣工量(New Completions，NCt)，指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中

國竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積，指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格(或達到竣工驗

收標標準)，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

⑶ 滅失量(δt)，指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

⑷ 空置量(VCt)，指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指"報告期末已竣工的

可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告

期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

⑸ 空置率(VRt)指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。在實際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空

置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

⑹ 可供租售量(Houses for Sale/Rental，HSRt)指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。可供租售量=

上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量(HSRt=HSRt-1-AV t-1+NCt);實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新

建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。

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（責任編輯：中大編輯）

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