選取可比實(shí)例

雖然估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例或房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)中存放的交易實(shí)例較多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，不是任何交易實(shí)例都可以拿來(lái)參照比較的，有些交易實(shí)例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。

可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實(shí)例的基本要求是：①可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn);②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近;③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。

在實(shí)際選取可比實(shí)例時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列幾點(diǎn)：

(1)可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

(2)可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。①居住;②面業(yè);③辦公;旅旅館;⑤工業(yè);⑥農(nóng)業(yè)等。

(3)可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5—2范圍內(nèi)，即：0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)?！?

(4)可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。

(5)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

(6)可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。

(7)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。這里的“接近”是相對(duì)而言的：如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可以被選作可比實(shí)例;但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以對(duì)其進(jìn)行交易日期調(diào)整。有時(shí)即使進(jìn)行交易日期調(diào)整，可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

(8)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。

(9)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能夠修正為正常成交價(jià)格。

一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價(jià);③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

4.1統(tǒng)一付款方式

將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的數(shù)額。具體方法是資金的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。

4.2統(tǒng)一采用單價(jià)

在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位面積上的價(jià)格。

4.3統(tǒng)一幣種和貨幣單位

在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

4.4統(tǒng)一面積內(nèi)涵

在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下：

建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積

建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積

套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/套內(nèi)使用面積

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