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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！
2.開發(fā)成本
(1)勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)為：39.82萬元(計(jì)算過程略)
(2)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2(按建筑面積)，則合計(jì)318.57萬元。
(3)建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬元，則估價(jià)對(duì)象開發(fā)成本為：
39.82+318.57+196.62=555.01萬元
3.管理費(fèi)用
管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2%～4%，本次評(píng)估取其中問值，即按開發(fā)成本的3%計(jì)取：555.01×3%=16.65萬元
4.投資利息
按正常開發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81萬元
5.銷售稅費(fèi)
估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。
6.開發(fā)利潤(rùn)
經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤(rùn)為15%，本次評(píng)估取利潤(rùn)率15%。
555.01×15%=83.25萬元
7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果
4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬元
六、估價(jià)結(jié)果確定
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為4846.27萬元，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為4742.77萬元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52萬元
則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792152萬元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整
附件(略)
四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)
對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料(見下表)，并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。
估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料
|
名稱 |
數(shù)值 |
名稱 |
數(shù)值 |
|
總建筑面積 |
25000m2 |
房屋重置價(jià)格 |
2000元/m2 |
|
可出租建筑面積 |
22000m2 |
房屋耐用年限 |
50年 |
|
設(shè)備用房建筑面積 |
2500m2 |
房屋維修費(fèi)率/年 |
房屋重置價(jià)格的2% |
|
管理用房建筑面積 |
500m2 |
月物業(yè)管理費(fèi) |
5元/m2 |
|
營(yíng)業(yè)稅及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
|
接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率 |
12% |
年報(bào)酬率 |
5% |
|
平均正?？罩寐省?/p> |
10% |
管理費(fèi)用率（含保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用） |
租金的3% |
|
可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費(fèi)） |
50元/m2 |
|
|
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