第七章 風險分析與決策

第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素：

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。這些因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的結(jié)果影響很大。

(一)土地費用

土地費用是房地產(chǎn)開發(fā)項目評估中一個重要的計算參數(shù)。

房地產(chǎn)市場的變化也會導致土地費用的迅速變化。有關(guān)統(tǒng)計分析表明，在我國大城市中心區(qū)，土地費用已經(jīng)占到了總開發(fā)成本的50%～60%，在城市郊區(qū)，該項費用也占到了總開發(fā)成本的30%左右。

(二)建筑安裝工程費

在房地產(chǎn)開發(fā)項目評估過程中，建筑安裝工程費的估算比租金售價的估算要容易一些，但即使這樣，評估時所使用的估算值與實際值也很難相符。

(三)租售價格

租金收入或銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要現(xiàn)金流入，因此，租金或售價對房地產(chǎn)開發(fā)項目收益的影響是顯而易見的，而準確地估算租金和售價又非易事。

(四)開發(fā)期與租售期

房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期，由準備期和建造期兩個階段組成。在準備期，開發(fā)商要進行征地、拆遷、安置、補償工作，委托設(shè)計院作規(guī)劃設(shè)計方案和方案審批，還要辦理市政基礎(chǔ)設(shè)施的使用申請等手續(xù)。

(五)容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)

當開發(fā)項目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關(guān)系到項目的租金收入、銷售收入和建筑安裝工程費。

(六)資本化率

資本化率也是影響財務(wù)評價結(jié)果最主要的因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值的預測值。眾所周知，項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值可用項目建成后年凈經(jīng)營收入除以資本化率來得到。

(七)貸款利率

貸款利率的變化對開發(fā)項目財務(wù)評價結(jié)果的影響也很大。由于開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個項目時，資本金往往只占到投資總額的20%～35%，其余部分都要通過金融機構(gòu)借款或預售期房的方式籌措，所以，資金使用成本即利息支出對開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。

除以上7個主要不確定性因素外，開發(fā)項目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動，也都會對項目評估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。

2.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素：

對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率他不確定性因素。

(一)購買價格

購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)營的績效。高估或低估初始購買價格，會使財務(wù)評價指標偏低或偏高，可能導致投資者失去投資機會或承擔過多的投資風險。房地產(chǎn)投資分析中購買價格的確定，應該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價值為基礎(chǔ)，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。

(二)權(quán)益投資比率

權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務(wù)杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權(quán)益投資收益率提高。通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。但金融機構(gòu)出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。

(三)空置率

空置率是準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。

(四)運營費用

運營費用是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用。

3.不確定性因素的相互作用：

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結(jié)果， 是對房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的成本費用和效益產(chǎn)生影響。假如開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。在這種前提 下對項目進行不確定性分析的意義不大。

但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，總收入和總費用的變化并不同步。因此，有必要對各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對開發(fā)商或投資者的收益有何影響、影響程度怎樣，進行詳細分析，為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供充分依據(jù)。

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（責任編輯：lqh）

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