實物期權(quán)背景

長期以來投資者對投資項目或企業(yè)價值直接評估的最常用的、經(jīng)典的方法是貼現(xiàn)現(xiàn)金流法(DCF)，但是由于DCF法的缺陷，特別是由于其假設(shè)和現(xiàn)實情況的矛盾使得它在現(xiàn)實的投資決策中的應(yīng)用具有很大的局限及其預(yù)測結(jié)果具有較大的偏差。由于DCF法的天然的缺陷，往往會使投資者對項目價值的估計過低，或者使投資者在投資決策中，特別是在具有靈活性或戰(zhàn)略成長性的投資項目中無法通過靈活地把握各種潛在的投資機(jī)會而投資者帶來靈活性增值，有時候甚至?xí)?dǎo)致決策錯誤，其造成的損失往往很大。因此基于可以預(yù)測的未來現(xiàn)金流和確定的貼現(xiàn)率的DCF法對發(fā)掘投資者把握不確定環(huán)境下的各種投資機(jī)會而為投資者帶來新增價值無能為力。

正是在這種背景下，經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始尋找能夠更準(zhǔn)確地評估投資項目真實價值的理論和方法。實物期權(quán)(Real Option)的概念最初是由麻省理工學(xué)院(MIT)的Stewart Myers(1977)提出的。Black、Scholes、Merton的突破性成果——金融期權(quán)定價理論是實物期權(quán)方法的基石。他們和MIT的Stewart Myers一起發(fā)現(xiàn)期權(quán)定價理論在實物或者非金融投資方面具有重要的應(yīng)用前景。

房地產(chǎn)投資決策中所包括的實物期權(quán)類型主要有以下類型：

1、延遲投資期權(quán)(Option to delay investment)，也稱為等待期權(quán)。開發(fā)商擁有推遲投資的權(quán)利，可以根據(jù)市場的情況決定何時動工，這種選擇權(quán)可以減少項目失敗的風(fēng)險，被稱為延期投資期權(quán)。

2、擴(kuò)張期權(quán)(Option to expand)對于一個房地產(chǎn)價格波動比較大、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不明朗的不成熟市場，開發(fā)商通常會先投入少量資金試探市場情況，這種為了進(jìn)一步獲得市場信息的投資行為而獲得的選擇機(jī)會被稱為擴(kuò)張期權(quán)。

3、收縮期權(quán)(Option to contract)和中止期權(quán) (Option to stop)指開發(fā)商在面臨市場實際環(huán)境比預(yù)期相差較遠(yuǎn)的狀況下，擁有縮減或撤出原有投資的權(quán)利，這樣可以減少損失，這種期權(quán)相當(dāng)于美式看跌期權(quán)。

4、轉(zhuǎn)換期權(quán)(Option to switch use)在項目的實施過程中，有能力的開發(fā)商可以根據(jù)外部環(huán)境的變化進(jìn)行投入要素或產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換，如根據(jù)市場需求，產(chǎn)品可以在工業(yè)、商業(yè)、寫字樓、住宅用途之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換。顯然這為企業(yè)的項目營運提供了機(jī)動性，為企業(yè)適應(yīng)市場或競爭環(huán)境變化提供有利工具。

5、企業(yè)增長期權(quán)(Corporate growth option)開發(fā)商接受某一個項目時，可能不僅僅從項目本身的財務(wù)效益考慮，更多的可能考慮項目對企業(yè)未來發(fā)展的影響，更重要的是員工經(jīng)驗的積累、企業(yè)品牌支持、銷售渠道開辟都具有重要的戰(zhàn)略價值。

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