(一)風(fēng)險(xiǎn)的定義

從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。因此，在房地產(chǎn)投資分析前期風(fēng)險(xiǎn)分析過(guò)程中，通常要假設(shè)投資項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段的可能收益狀態(tài)，并依此來(lái)定量估算房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)涉及變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。圖1-1所示的A、B、C三項(xiàng)投資，C的風(fēng)險(xiǎn)最大，B次之，A最小。

還可用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來(lái)表示單位收益下的風(fēng)險(xiǎn)大小。例如，物業(yè)1為寫(xiě)字樓項(xiàng)目，2009年末價(jià)值為1 000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2010年末價(jià)值為1 100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%.則2010年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為100萬(wàn)元，標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為10%;物業(yè)2為零售商業(yè)項(xiàng)目，2009年末價(jià)值為1 000萬(wàn)元，2010年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，則2010年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為200萬(wàn)元，標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的單位收益投資風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。風(fēng)險(xiǎn)條件下決策時(shí)，決策者對(duì)客觀情況不確定，但知道各事件發(fā)生的概率，因此可以使用決策樹(shù)法或決策表法，用最大期望收益作為決策準(zhǔn)則。

不確定性和風(fēng)險(xiǎn)有顯著差別。如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計(jì)未來(lái)投資收益，可選用的決策方法包括：①小中取大法，即對(duì)未來(lái)持悲觀的看法，認(rèn)為未來(lái)會(huì)出現(xiàn)最差的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法，即對(duì)未來(lái)持樂(lè)觀的看法，認(rèn)為未來(lái)會(huì)出現(xiàn)最好的自然狀態(tài)，因此不論采取哪種方案，都只能獲取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使選定決策方案后可能出現(xiàn)的后悔最小。

(二)風(fēng)險(xiǎn)分析的目的

風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下列問(wèn)題：

(1)預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?

(2)相對(duì)于目標(biāo)收益、融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性有多大?

(3)預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何?

由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，本節(jié)僅對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)種類及其對(duì)投資的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，將在本書(shū)第七章介紹。

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析可能對(duì)房地產(chǎn)投資的凈收益產(chǎn)生影響的因素。在通常情況下.人們往往把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

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