為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

㈢ 估價結(jié)果報告

估價結(jié)果報告本案例包括了《規(guī)范》要求的十三部分內(nèi)容及有

關(guān)說明。估價報告有時可以和函一起單獨出具，自身較完整，具有

一定的獨立性。

⑴ 估價對象

估價對象部分應(yīng)明確估價對象的范圍，概要說明估價對象的房

地產(chǎn)狀況，包括物質(zhì)實體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。一般分別土

地、建筑物加以說明，特別是估價對象的一些特點。本案例對估價

對象界定清晰，對使用功能、區(qū)位環(huán)境、權(quán)益狀況介紹較詳細(xì)，從

權(quán)益上確認(rèn)了估價對象可作為抵押房地產(chǎn)，但是建筑物各部分裝修、

設(shè)備缺少詳細(xì)介紹。

本案例從專業(yè)角度判定估價對象可以作為抵押房地產(chǎn)。估價對

象為一飯店整體房地產(chǎn)，有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國

有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實際用途一致。無共有

權(quán)人，也無設(shè)定他項權(quán)利。有關(guān)法規(guī)條文規(guī)定“抵押人所有的房屋

和其他地上定著物”可以抵押;“以依法取得的國有土地上的房屋

抵押的，該房屋所占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押”;“房

地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理”。估價對

象有權(quán)屬證書，沒有權(quán)屬爭議，沒有設(shè)定抵押，只有短期租約。所

以可確定估價對象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)，但是

評估價值中，不包含“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價值。

案例中對估價對象的介紹有其特點，除了上述內(nèi)容外，估價人

員還了解飯店近幾年的經(jīng)營發(fā)展、裝修改造、營業(yè)收入、入住率等

情況，并作了介紹，知其歷史，才能知其發(fā)展，這樣對飯店今后現(xiàn)

金流的謹(jǐn)慎預(yù)測打下了基礎(chǔ)，使之更加可靠。

⑵ 估價目的

為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物

市場價值參考。

⑶ 估價時點

按照約定以現(xiàn)場查勘日為估價時點。

⑷ 價值定義

案例中明確指出了本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)和價值內(nèi)涵。“本

次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估價結(jié)果為估價時點時的公開市

場的客觀合理價格。本次估價結(jié)果為估價對象49977.62㎡房屋所

有權(quán)及相應(yīng)的8048.23㎡劃撥國有土地使用權(quán)的價格。不包括土地

出讓地價，不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂中心等的可移動商業(yè)設(shè)

備價值以及客房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設(shè)備等。”

賓館飯店類房地產(chǎn)是一種持續(xù)經(jīng)營的通過飯店整體獲得收益的

房地產(chǎn)，其復(fù)雜性在于從凈收益中剔除不屬于房地產(chǎn)的收益部分，

分出房地產(chǎn)對應(yīng)的凈收益。案例中表述了估價結(jié)果的價值內(nèi)涵，不

包括的部分還有可能的無形資產(chǎn)的價值，這些往往是許多估價人員

忽略的地方。若估價人員不明確，將會在估價過程中產(chǎn)生一系列的

錯誤。

⑸ 估價方法

說明本次估價的思路，即技術(shù)路線和采用的方法，說明采用估

價方法的理由和方法的定義。對同一估價對象宜選用兩種以上的估

價方法。

案例中考慮選用方法理由較適宜。“因估價對象為收益性房地

產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案

例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種估價方法對估價

對象的整體價值進(jìn)行估價。作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也是謹(jǐn)

慎角度的一種體現(xiàn)。”五星級飯店整體房地產(chǎn)估價有其特殊性，因

數(shù)量極少，開發(fā)建設(shè)后一般不在市場整體銷售，所以本報告根據(jù)估

價規(guī)范采用收益法和成本法估價的技術(shù)路線是正確的。

⑹ 有關(guān)說明

本案例針對估價對象的情況，對估價結(jié)果的參考性、處分的合

法性、補(bǔ)繳出讓金問題、持續(xù)收益、注意帶租約、注重預(yù)期風(fēng)險、

變現(xiàn)能力、可能的損耗、報告的使用及責(zé)任等問題作了說明和提示，

很有必要;作為抵押房地產(chǎn)評估，又特別說明了抵押房地產(chǎn)可能出

現(xiàn)的風(fēng)險，提請抵貸雙方注意。

㈣ 估價技術(shù)報告

估價技術(shù)報告根據(jù)《規(guī)范》要求，包括七部分內(nèi)容：實物狀況

分析、區(qū)位狀況分析、市場背景分析、最高最佳使用分析、估價方

法選用、估價測算過程、估價結(jié)果確定。估價技術(shù)報告是作為完整

房地產(chǎn)估價報告的一部分，反映估價師的分析和測算過程與結(jié)果，

具有相對的獨立性，但不能單獨出具給委托人。

其中前兩部分也可以歸納為房地產(chǎn)狀況分析，含實物、權(quán)益和

區(qū)位狀況。前面四部分分析是為后續(xù)測算作準(zhǔn)備的，其中也包括測

算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的根據(jù)。

2012年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講

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