七、商品房銷售中禁止的行為（熟悉）

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

（3）不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質(zhì)費用。

（4）商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采?。ǎ┑姆绞戒N售商品房。（2005年試題）

A.分期付款

B.收取預售款

C.收取定金

D.近本銷售

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

八、商品房買賣合同（掌握）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應與購房者簽訂商品房買賣合同，1995年建設部和國家工商行政管理局聯(lián)合頒發(fā)的《商品房購銷合同示范文本》，2000年建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。

（1）商品房買賣合同應包括以下主要內(nèi)容：

1）當事人名稱和姓名、住所；

2）商品房基本情況；

3）商品房的銷售方式；

4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

5）交付使用條件及日期；

6）裝飾、裝修標準承諾；

7）供水、供電、供熱、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權(quán)益、責任；

8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

9）面積差異的處理方式；

10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜；

11）解決爭議的辦法；

12）違約責任；

13）雙方約定的其他事項。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

例題：目前實行的商品房買賣合同示范文本指的是（）。

A、《商品房購銷合同示范文本》

B.《商品房買賣合同示范文本》

C.《商品房購買合同示范文本》

D.《商品房轉(zhuǎn)讓合同示范文本》

答案：B

解析：2000年建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。

（2）計價方式

商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進行。按照我國現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關規(guī)定，房屋權(quán)屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記，但按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權(quán)登記。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

例題：商品房銷售方式包括（）。

A.按套（單元）計價

B.按套內(nèi)建筑面積計價

C.按建筑面積計價

D.按均攤建筑面積計價

E.按套內(nèi)使用面積計價

答案：ABC

解析：按均攤建筑面積計價、按套內(nèi)使用面積計價不是商品房銷售方式。

 

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